物业管理的法律知识.pdf

第三章 物业管理的法律知识 第一节物业管理法律关系的主体—— 业主与非业主使用人 业主 非业主使用人（租户、客户） 权利主体 物管企业 政府业务主管部门 物业管理法律关系构成要素 权利客体：物业、物业管理服务行为及 由此派生的信誉、专利等 权利和义务 一．业主 区分所有权人（多见于住宅区） 业主→物业所有权人（产权人） 独立所有权人（多见于商业大厦、独立别墅） 共有、共同部分物业管理的决定权主体应是全体业主。 物业独立私有部分的专有所有权 权利 共用部位、共用设施、设备的持分权（使用、收益权） 共有、共用部分使用、管理重大事项的提议、表决权 业主的权利与义务 对业主大会、业委会、物管公司的监督、咨询权 遵法、守规 义务 遵守契约（按时交费）、服从民主决策结果 支持配合物管公司的工作 业主的权利（条例） 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企 业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有 关事项提出建议； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规 则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同（通过 监督）； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地 使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修 资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设 施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规 章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委 员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 二．业主大会 由物业管理区域内全体业主组成，代表 全体业主行使本区域物业管理权力的组织。 另一种形式：业主代表大会 业主（代表）大会的召开：但应当有物业管 理区域内持有1 ／2以上投票权的业主参加。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投 票权1 ／2以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公 约、业主大会议事规则，选聘和解聘物 业管理企业，专项维修资金使用和续筹 方案的决定，必须经物业管理区域内全 体业主所持投票权2／3以上通过。 （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会 的工作； （三）选聘、解聘物业管理企业； （四）决定专项维修资金使用续筹方案，监督实施； （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共 用设施设备的使用、公共