2012东莞商业总结展望.ppt

谢谢 * 南城CBD片区的办公客户以金融、地产行业为主，该客户群体的特点为选择面积大，注重写字楼整体的档次及相关的配套。其中成长型的科技、贸易、科技行业的增长速度较快，此类客户群体的特点为选择面积较小的办公户型，偏向于开放式管理，对租金价格要求较高。 保险、银行类型租户整层/半层进行租赁，由于租金承受力高，意向中高楼层。中小型企业如贸易、科技、媒介等租金承受力低，对楼层没有太大要求。 由于中央空调费用高，东莞企业对中央空 调接受度低，故写字楼多不配套中央空调，管理费只含部分公共区域的空调费用。 东莞企业对高管理费支付意向不高，3—5 元/平方米是企业较为容易接受的管理费区 间。一方面企业不断要求管理水平提升， 另一方面又不接受高管理费用。低管理费 与高管理要求形成了不可调和的矛盾。 B1 生活家 国际时尚品牌旗舰店+国内外知名零售品牌 嘉禾电影院 岁宝百货 苏荷俱乐部 和顺堂药店 五粮液 爱尚98 临街销售商铺 一楼 A区：地标又一城（购物中心） 2号楼 一期 二期 1）影响租用因素 虽然地段和价格仍未企业最为关注的因素。但企业对形象、物业管理、商业配套的关注度在持续加强，对写字楼综合素质已有一定要求。 2）求租面积 小面积写字楼受到企业的青睐。从调研样本分析，81—150平方米写字楼是企业租赁的主要面积段，占企业选择比例的40.52%。51—80平方米及151—200平方米也是企业较为青睐的面积段。 CBD区域内企业选址的需求逐步升级，呈现多层次性，写字楼招商趋向综合实力竞争不可避免！ CBD区域内成长型企业数量众多，这些企业需求面积多在80—150平方米左右。 3）意向月租金单价（元/月/平方米） 企业对租金的支付意向比较低，多为21—40元/平方米之间，多数企业不接受超过50元/平方米。31—40元/平方米是企业普遍接受的租金。 4）意向楼层要求 ?企业对楼层的要求不明显，有16%的企业对楼层没太多要求。在调研样本中，企业客户对中间楼层选择的较多，高楼层选择少。楼层的选择实际和租金相关的。 楼层不是影响企业租赁的主要因素 企业对租金价格已有一个普遍的认同性：31—40元/平方米。超过40元，就会形成一定的抗性； 企业对楼层选择性不强，主要关乎价格等因素，可以通过价格直接进行引导！ 5）物业管理要求 写字楼物业管理整体还处于较低的水平。企业对物业管理要求主要集中在楼层管理（装修管理、日常租金交付）及设备管理（特别是电梯及日常维修）上。许多写字楼管理在楼层管理、设备管理上还无法做的到位，更难以提供优质的前台服务及商务服务。 6）对写字楼硬件要求 客户对硬件和外立面关注度最大，希望阔绰的大堂，引人注目的外立面； 对中央空调配置无特别要求，主要对分摊增加的高费用敏感，希望降低日常运营成本； 对5A智能化开始有所认知，部分企业要求至少达到3A智能化标准； 小型企业均希望带装修交付，降低二次装修的繁琐程度及成本； 电梯也是企业特别关注的点，希望是进口电梯，能切实保证安全性。 写字楼物业管理尚处于较低水平,已有个别写字楼项目针对物业管理方面进行竞争突围； 小型企业众多，对硬件的性价比及安全性要求高，中央空调的运用存在抗性，青睐带装修交付！ 7）对写字楼产权性质要求 单一产权式写字楼收到青睐，企业用户认为单一产权写字楼在租赁面积上灵活，其次作为自有物业，物业管理、硬件、服务等均有一定品质保证。 8）物业管理费承受能力 目前东莞写字楼的物业管理费低廉，多在4—6元/平方米。小型企业对物业管理敏感度高，主要考虑因素在于日常的运营成本，这是影响物业管理无法提升的主要原因。要实现优质的物业管理费，必须提升费用。汇峰中心物业管理费为8元/平方米，广发金融中心为12元/平方米. 商业篇 Part 2 宏观市场分析 东莞商业发展趋势 重点项目分析 2011年国内CPI持续高企，在中国CPI持续高位运行下，市场的投资热情高涨；商铺作为固定资产投资受到投资者的青睐及追捧！ 2011年夏季达沃斯论坛上，温家宝总理发表了中国将坚持实施扩大内需的战略。商铺作为社会零售品消费的载体，在国家政策的导向上，将获得良好的发展机遇。 宏观市场利好商业地产发展，商业地产发展前景良好！ 一、宏观市场分析 岁宝百货首进东莞，抢进虎门； 万达将投资150亿元 在四镇街建万达广场 据悉，本次大连万达商业地产股份有限公司在东莞投资的150亿元项目，是以万达广场形式，意向在东城、长安、南城、虎门等地建设30～50万平方米的多个城市综合体，包括精品购物中心、连锁影城、大型电玩、豪华KTV、连锁数码电器、高档酒楼、特色餐饮、特色精品步行街、娱乐休闲商街及高尚住宅、SOHO公寓等，建成后将成为各镇街地标性建筑，大幅提升东莞