物业管理招投空标课件.ppt

物业管理招投标 第一 章 物业管理招标投标概述 一、物业管理市场的形成与发展 1981年3月10日 深圳 第一家物业管理公司 2005年底 全国 3万 覆盖率接近50% 北京 70% 深圳、上海 90% 一级资质企业 300 多家 住宅区 工业区、市政、学校、办公楼等 物业管理市场已经逐渐形成，环境趋于成熟 1、物业管理市场的特征 物业管理是物业管理人员的体力和脑力的劳动的支出，因此也是一种商品。 1）生产与消费同步 2）服务质量的个性化 3）服务的综合性与整体性 4）业主（住户）对需求服务的伸缩性 2、物业管理市场的构成 主要包括市场主体要素、市场客体要素、市场交换行为要素 1）市场主体要素 直接参与或直接影响市场交换的各类行为主体，即商品交换的当事人。 供给主体要素 指从事物业管理的各种类型的企业 需求主体要素 需要物业管理以及相关服务的各类物业的业主、使用人及房地产开发商。 协调主体要素 政府部门和物业管理协会 2）市场客体要素 无形的商品（服务） 3）市场交换行为要素 在物业管理市场活动中各方面主体所采取的交换行为。 物业管理市场运作环境（见教材P4） 3、培育和发展物业管理市场 1）转变业主观念，树立有偿服务观念是培育物业管理市场化的基础 树立有偿服务的观念；增强业主对物业管理意义的认识； “你要管”变成“我要管”。 2）精心培育，增强市场主体的经营能力，是加快物业管理市场化的重点。 （1）增强经营意识 （2）加强经营测算 （3）努力探索经营方式 3）企业转变观念，树立市场意识，是培育物业管理市场的核心 （1）树立服务意识，强化敬业精神 （2）树立企业形象、品牌意识和市场意识 4）加强立法，正确引导，是加快物业管理市场化进程的保证 5）政府要转变观念，按照市场经济规律办事，是培育物业管理市场的关键 在培育物业管理市场化方面政府应做以下工作： （1）利用媒体进行宣传导向 （2）利用政府的权威制定有关法律法规，进行政策向导 （3）组织专家队伍，运用物业考评手段，推动物业管理市场的发展 （4）严格把好资质审查关，使市场运作中的主体更加规范 6）树立业主“质价相符”的物业管理消费观念 二、物业管理招标投标制度 1、实施物业管理招标制度的必要性 1）实施物业管理招标投标制度是市场竞争机制发展到一定程度的必然要求 一方面，大量企业的涌现，市场逐步建立、发展 另一方面为了真正走向企业化，必须开展市场竞争，实现资源的优化配置。 2）实施物业管理招标投标制度有利于实现业主和物业管理企业双赢 3）实施招投标制度是大力推进物业管理市场化的重要手段 2、实施物业管理招标投标制度的重要意义 1）推动物业管理市场化 2）推动物业管理行业整体水平的提高 3）明确双方责任，减少经济纠纷 4）促进物业管理企业苦练“内功” 5）促进公平竞争，抑制浪费和腐败现象 3、我国物业管理招标投标制度的发展 1)我国招标投标制度的发展过程 2）我国物业管理招标投标制度的产生和发展 三阶段： （1）试验阶段 （2）全面推广物业管理招标投标制度 1999年5月在深圳召开了全国物业管理工作会议会议主要精神（P12） （3）物业管理招标投标制度的确立和实施 3）物业管理招标投标制度的发展趋势 4）物业管理市场机制有待进一步完善 1、招标投标 （1）招标 指招标人根据自己的需要，对项目提出一定的标准或条件，向社会或几个特定的供应商或承包商（各种经济形式的企业）发出投标邀请的行为。 （2）投标 指投标人在接到招标通知后，根据招标文件的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。 （3）招标人 指依照法律规定对提出招标的项目进行招标的法人或其他组织 （4）投标人 指响应招标、参加投标竞争的法人或其他组织 招投标的特点： 标价必威体育官网网址性 报价一次性 法律的约束性 2、物业管理招标投标 实质是围绕着物业管理权的一种交易方式 1）物业管理招标 2）物业管理投标 3）物业管理招标投标 3、物业管理招标投标的类型和范围 1）物业管理招标类型（按内容分） （1）单纯物业管理招标 （2）物业管理与经营总招标 （3）专项工作招标 2）物业管理招标范围 《招投标法》规定以下建设项目，必须招标 大