房地产行业：商品房需求已被透支，地产新开工同比即将见顶.docxVIP

莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● 地产行业高频数据图册 商品房需求已被透支，地产新开工同比即将见顶 莫尼塔地产行业研究小组 罗雨 施琪博士 2013年4月 3月主要城市房地产市场综述：恐慌性成交或透支后期需求 本期房地产市场热图：4月楼市成交或明显降温 房地产开发商和中介商房价预期扩散指数和一二线 17个重点城市一二手商品房成交情况（4周平均） 城市房价指数月环比 80000 17城成交总计 100% 一二线城市房价月环比 70000 一手成交占比（右轴） 1.6% 莫尼塔房价综合预期指数（右轴） 90% 90% 1.4% 60000 60% 80% 1.2% 1.0% 50000 30% 70% 0.8% 40000 60% 0.6% 0% 0.4% 30000 0.2% -30% 50% 20000 0.0% 10000 40% -0.2% -60% -0.4% 0 30% -0.6% -90% 01/08 10/08 07/09 04/10 01/11 10/11 07/12 09/05 09/11 10/05 10/11 11/05 11/11 12/05 12/11 从2008年1月以来，主要城市商品房市场共计7次出现了成交持续增加而一手成交占比下 降的情况，其中5次新房在观察期之后1-2周内新房成交均出现了下跌。且3月成交增加的 幅度和一手成交下降的速度均为历史之最，因此我们认为主要城市需求被严重透支。 价格方面，由于地方政府已采取包括限制高价房和房价涨幅过高的新房出售等临时措施， 开发商和中介商对房价上涨的预期出现了明显的下降。 从量价两方面来看，4月成交都有出现明显降温的迹象。 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 2 全国58个城市商品房市场3月点评和4月预测 3月全月日均交易量初值环比2月终值上涨了76.9%，高于预期。地方调控细则落地造成的成交“末班车”效应是主要原因：其中受新政波及较小的三四线城市成交环比涨幅明显小于一线和二线城市。3月份全国15个城市的商品房库存环比上月下跌了-0.6%，其中一线城市库存环比下跌-1.1%；去化时间整体略有下降，但其中一线城市去化时间略有上升，从10.5月上升至10.6月。 4月调研显示，由于到访量及成交量仍然处于高位，开发商普遍乐观，认为4月商品房成交将出现环比下降，但下降的幅度小于季节性。但鉴于部分城市出于限价的考虑，限制了一部分地区和房型的销售，加之3月销售透支和北京网签系统停机10天的影响，我们认为4月商品房成交量应低于开发商的普遍预期，即出现环比20%-25%的下跌。 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 3 3月主要城市土地市场综述：主要城市供应降至去年同期水平 本期土地市场热图：土地供应持续下降、成交溢价停止上升符合调研中拿地意愿下降的反馈 40大中城市供应土地规划建筑面积（万平方米 ） 40大中城市成交土地溢价率（%） 20000 120 18000 总用地 住宅用地 100 总用地 住宅用地 16000 14000 80 12000 10000 60 8000 40 6000 4000 20 2000 0 0 01-08 08-08 03-09 10-09 05-10 12-10 07-11 02-12 09-12 01-08 08-08 03-09 10-09 05-10 12-10 07-11 02-12 09-12 3月 份主要城市的政府供地数量环比继续下降，已降至去年同期水平。由于政府供地 和次月土地成交之间有强相关性，我们认为4月40个城市土地成交数据将维持低迷。 土地成交溢价上升趋于停滞，表明开发商拿地意愿的上升也趋于停滞。随着调控收紧 对楼市销售负面影响的逐步体现，我们认为开发商拿地意愿将进一步降低，或使得二 季度土地成交持续处于低位。 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 4 4月莫尼塔地产调研情况解读 莫尼塔（上海）投资发展有限公司 ● We Go Further 5 4月供求关系依然紧张，但受调控影响房价涨幅将趋缓 莫尼塔开发商和中介商调研房价预期指数和一线城市房价月环比指数 一二线城市房价月环比 一二线城市房价月环比 1.6% 开发商调研房价预期指数（右轴） 120% 1.6% 中介调研房价预期指数（右轴） 90% 1.4% 90% 1.4% 60% 1.2% 1.2% 60% 1.0% 1.0% 30% 0.8% 30% 0.8% 0% 0.6% 0% 0.6% 0.4% 0.4% -30% -30% 0.2% 0.2% 0.0% -60% 0.0% -60% -0.2% -90% -0.2% -90% -0.4%