2012上海恒策云南高尔夫别墅发展建议报告.pptxVIP

;项目定位诠释;基于前2次的沟通情况, 本次合富辉煌就以下问题进行探讨;市场机会点:大昆明地区休闲度假方式及在售高尔夫客户群均反映出高尔夫的目标客户在财富阶层,有利于本项目定位与运作;市场机会和高尔夫运动的社会文化属性是本项目高尔夫形象、客户及产品定位的重要依据;立足红河,营造云南省富人社交活动休闲健康中心;昆明高尔夫消费客户的购买促因主要是:社交,休闲度假,追求自然健康.追求尊贵生活方式的促因尚需要消费文化沉淀，商务交往需求增加;本项目高尔夫客户特征:私营业主,成功人士,富有,精力充沛,思维开阔,见识广博;本项目高尔夫客户的消费诉求:身份、商务、运动健康休闲时尚、保值;高尔夫度假;球场定位思考点2:根据消费者的需求开发复合功能产品，主要的价值关注点分为:爱好,身份和休闲,度假、商务功能;高尔夫度假;基于前2次的沟通情况, 本次合富辉煌就以下问题进行探讨;市场机会点：昆明市别墅市场尤其高尔夫别墅目前处在快速发展阶段，市场细分化开始，投资客群一定基础;市场机会点：高尔夫别墅项目产品创新不够，一定程度上没有引领消费者需求;立足红河，高端定位，打造云南地区市场补缺者;本项目置业客户的置业目的——基于对昆明市场上的同类型项目的分析，用途为投资和度假;昆明现有度假项目置业客户来源地分析-----以昆明市及周边县市为主;本项目置业客户职业特征——私营企业主、企业高管、贸易、矿业和药材等生意人、政府高官和泛公务员等中高收入人群;产品定位与建议-面积、功能、差异化、附加值;全国视野，不同类型高尔夫球场特征归纳;观澜湖高尔夫在球场建成八年之后才规模化开发房地产，细分市场并逐步实现客户多元化：投资客—企业机构—度假/自住人士，户型以200平米主力;案例分析借鉴;物业类型地确定参考：综合容积率为0.5的情况下可能涉及的物业类型;不同开发时期的产品开发组合 ——保持标杆、现金流及创新产品的合理组合，实现产品及资源分配结构的良性循环 。;本项目户型面积区间定位;产品定位与建议-面积、功能、差异化、附加值;紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。 注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。;下沉式庭院及温泉入户设计，实现产品价值提升 ;大面积会客厅 ;独立主卧区 室内空间;地下室、半地下室 ;高尔夫别墅户型增值设计要点;本项目房产价格定位：;基于前2次的沟通情况, 本次合富辉煌就以下问题进行探讨;配套设计——功能齐全，满足富人群体的功能需要，随着消费习惯的改变（尤其商务活动的需求增加）为项目后续开发及建设提供可能---春城高尔夫;;大规模社区规划体系;;满足客户多样化需求，解决客户的基本休闲、商务等需求;丰富的康体、娱乐配套，增强了项目的休闲功能;;基于前2次的沟通情况, 本次合富辉煌就以下问题进行探讨;建筑风格选取标准;依据本项目休闲度假新市镇高端定位，考虑目前地块现状，本项目做异域建筑风格更能化解地块陌生、人气不足劣势;本项目为大规模开发，可在统一社区风格的指导下，实现组团风格多样化;特征： 正立面常有古典门廊； 廊檐下有长方形团排列，屋檐上有齿饰； 窗户上下成对，分割成许多小网格（9到12个），通常窗户也是5列，为中央对称； 大门常有长方形雕花组成排列图案，门梁 上有竖向排列的长方形花纹。;特征： 四方形塔楼，四坡屋顶，坡度较缓； 窗户、门较细长，配以拱形装饰上楣（倒U形）； 大门上有许多雕花，门框的雕刻尽显细致； 常以铁艺、木架、画坛点缀，罗马柱的使用。;特征： 屋顶多为红瓷瓦铺设； 屋沿朝两侧外伸，户内有庭院； 门廊和窗多显拱形。;别墅单体风格现代传统;基于前2次的沟通情况, 本次合富辉煌就以下问题进行探讨;高尔夫消费者大多是出于工作和商务需求的成熟人士，购买高尔夫会籍的人将近30%都是通过朋友圈子介绍，因此圈层营销是关键 ;项目辐射的地域渠道客户拓展策略和公关活动;昆明市全面拓客策略； 银行大客户巡展； 昆明地区高尔夫联谊赛、个旧、开远、蒙自重点企业、事业单位、政府机构，目标性拓客；;;分期开发卖点（价值点）策略:大盘开发必须保持价值链的连续性;形象建立——展卖空间;形象建立——城界界定;;产品功略－;基于前2次的沟通情况, 本次合富辉煌就以下问题进行探讨;云南昆明春城湖畔高尔夫;整体开发战略;球场定位为亚洲前五位，并投入大量资金维持其高品质；当球场充分展示环境和奠定客户信心后，才开始推售物业;房地产战略——前期以投资产品进军从东南亚市场，形成项目知名度和提升区域成??度;房地产战略——因为要保证一定的租金，返租数额有限，后期立足于国内及本地的长期市场，推出居住型物业;经营模式1——通过赠送高尔夫会员卡促进物业销售，不单独发售会员证，并控