物业管理经管第7章 成本管理(课件).pptVIP

注册物业管理师 物业经营管理 第七章 成本管理 考试大纲 （一）考试目的? ? 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理成本及其分类，成本估算方法，成本预算与编制方法，成本控制等知识的熟悉程度，以及从事物业管理企业成本管理工作的能力和知识水平。? ? （二）考试基本要求? ? 掌握：物业管理成本及其分类和估算方法。? ? 熟悉：成本预算编制工作的基本要求、成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。? ? 了解：成本控制原则、程序与组织体系。? ? （三）要点说明? ? 1．物业管理企业的成本的构成? ? 2．物业管理企业收取物业管理服务费的方式? ? 3．物业管理服务成本估算的主要内容? ? 4．成本预算、固定预算、弹性预算的区别? ? 5．零基预算的基本要求? ? 6．滚动预算与概率预算的计算方法? ? 7．物业管理成本控制的内容、分类与原则? ? 8．成本日常管理的工作内容 第七章 成本管理 第一节 物业管理中的成本及其分类 第二节 成本估算方法 第三节 成本预算 第四节 成本控制 第一节 物业管理中的成本及其分类 一、物业管理中的成本 二、物业管理成本的分类 一、物业管理中的成本 (一)成本的含义 成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。它包括两大部分：一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动的价值，如企业生产所耗费的材料的转移价值、所耗费的设备转移价值等；二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资及福利费等。 物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。1998年4月财政部颁布的《物业管理企业财务管理规定》第七条也非常明确地这样界定。 一、物业管理中的成本 (二)物业管理成本构成 《物业管理企业财务管理规定》指出，除该规定另有规定外，物业管理企业 《施工、房地产开发企业财务制度》。物业管理成本由以下两个部分构成： 1．营业成本 2．期间费用或经营管理费用 一、物业管理中的成本 1．营业成本 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。 (1)直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。 (2)直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。 (3)间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。 2．期间费用或经营管理费用 2．期间费用或经营管理费用 期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系。 (1)管理费用。是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废(减盘盈)损失以及其他管理费用等(注：实行一级成本核算的物业管理企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用) 2．期间费用或经营管理费用 (2)财务费用。是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括： ①利息净支出，是指公司在经营期间发生的各项债务的利息支出减去利息收入后的净额； ②汇兑净损失(汇兑收益减去汇兑损失)，是指已经收入的外币资金在使用时、已经发生的外币债权和债务在偿还时，由于时间和汇率的不同而发生的折合为记账本位币的净损失，以及不同货币之间的买卖、兑换，由于实际兑换的汇率与账面或记账汇率的不同而发生的净损失； ③金融机构手续费 ④公司筹资发生的其他财务费用。 2．期间费用或经营管理费用 关于物业管理成本的构成或开支范围，《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》还有以下特别规定： (1)物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本 (2)物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用 (3)物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用； (4)发生的坏账损失，计入管理费用； (5)按现行财务制度的规定，不得列入