一则收益法评估土地使用权价值_案例分析.docVIP

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4： 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=（元） 3、计算总费用。 年管理费=×3.5%=17010（元） 年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） 年税金=20×900=18000（元） 年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元） 4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=-73260=（元） 5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限 =2500×900 48=46875（元） （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =×8%=（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =-=（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年） P= 7%×[1- 1 （1+7%）44]=.15（元） 单价=.15/500=6717.67（元） 8、评估结果。本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为.15元，单价为每平方米6717.67元。 二、分析： 1．依上述案例，房屋现值为元，土地使用权价值为.15元： 房地产价值=+.15=.15元 2．利用综合资本化率计算房地产价值。 （1） 综合资本化率。 R= R1×L+R2×B L+B=7% ×.15+8%× +.15=7.38% 式中：R------综合资本化率 R1----土地资本化率 L------土地价值 R2----建筑物资本化率 B-----建筑物价值 （2）房地产净收益。 年房地产净收益=-73260=（元） （3）计算房地产价值。 P= 7.38%×[1- 1 （1+7.38%）44]=.11（元） 3．分析。 先计算房屋建筑物价值，再利用土地剩余技术计算土地使用权价值，分步计算的房地产价值为.15元；利用分步计算结果，通过综合资本化率计算房地产价值为.11元，两者相差72429.04元，从理论上分析，两者应该是相等的。 问题出在案例中，计算房屋净收益时假设房屋收益年期为无限年期，该案例土地使用权剩余年期为44年，那么房屋收益年期也应该是44年。 三、调整 1．将案例中房屋收益年期按土地使用权剩余年期44年计算，调整后房屋年净收益为： 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率÷ [ 1- 1 （1+8%）-44 ] =×8% ÷ [ 1- 1 （1+8%）-44 ]=.13（元） 2．计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =-.13=.87（元） 3．计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年） P=.87 7%×[1- 1 （1+7%）44]=.80（元） 4．计算房地产的价值。 房地产价值=+.80=.80元 5．利用调整后的分步计算结果，通过综合资本化率计算房地产价值。 （1） 综合资本化率。 R= R1×L+R2×B L+B=7% ×.80+8%× +.80=7.386% 式中：R------综合资本化率 R1----土地资本化