深圳港中旅花园物业管理方案（梁行）.doc

PAGE 中国 深圳 深圳港中旅花园物业管理方案 戴德梁行物业管理有限公司 二零零三年九月 深圳港中旅花园（一期）物业管理 初步规划方案(修订稿) 项目清单 页码 一、 物业管理整体设想 1－6 1.1 项目情况 1 1.2 物业管理档次及目标 1 1.3 标准物业管理服务内容 2－4 1.4 管理目的 4 1.5 酒店式物业管理服务建议 5－6 二、 配套设施及智能化管理建议 7－14 三、 （一期）物业管理预算方案（初稿） 15－29 3.1 管理收支预算 16－18 3.2 管理成本分项核算 19－25 3.3 管理处人员架构方案 27－29 四、 管理模式 31－34 4.1 工作流程 31－32 4.2 信息反馈渠道 33 4.3 控制方式 34 五、 （一期）管理服务人员配备 35－36 5.1 各类人员数量及文化素质要求 35 5.2 人员来源及岗位配置 35 5.3 人员编制、职责一览表 36 六、 培训 37－38 6.1 培训计划 37 6.2 培训方式 37 6.3 培训目标 37－38 七、 前期管理物质装备计划 39－44 7.1 物业管理服务人员住房 39 7.2 管理用房 39 7.3 管理处配备需用品情况 39－44 八、 工程管理及维修保养计划方案 45－64 8.1 设备管理规定 45－51 8.2 一般管理措施 52 8.3 公用设施维修保养计划 53－57 8.4 房屋本体维修保养计划 58－64 8.5 工程管理值班制度 65－72 九、 管理规章制度及服务程序 72－142 9.1 公众制度及管理服务程序 72－88 A 管理服务手册及应急处理程序 72－80 B 用户守则 81－88 C 装修管理程序 89－96 D 装修管理规定 96－103 9.2 管理处内部岗位责任制 103－10 9.3 管理运作制度 104－136 A 财务管理运作制度 104－110 B 保安管理及停车场管理运作制度 111－123 C 清洁管理运作制度 124－128 D 绿化管理运作制度 129－136 9.4 考核制度 137－142 十、 档案的建立和管理 143 十一、 社区文化活动 144－146 十二、 客户服务项目 147－153 12.1 无偿服务 147 12.2 有偿服务 148－153 十三、 品质管理及服务质量的控制体系 154－159 13.1 总则 154 13.2 质量记录控制 155－156 13.3 内部质量审核程序 157－158 13.4 质量标准实施措施 158 13.5 标准承诺 159 十四、 提高管理服务水平新设想 160－163 十五、 物业租赁服务管理规程 164－173 十六、 “港中旅花园”(一期)入伙工作流程及计划建议案(初稿) 174－177 十七、 “港中旅花园”物业管理客户服务中心工作规范及流程建议案(初稿) 178－180 一、物业管理整体设想 1.1项目情况 深圳港中旅花园位于在深圳市农科中心内，自然环境优美，适合高尚住宅。港中旅花园（一期）项目总建筑面积124,301.71m2，小区占地面积共55,831.5 m2，可销售面积95,160.68 m2，由43栋别墅、21栋7－12层小高层、4栋15－18层高层组成。为保障物业的正常使用，提高楼盘形象和扩大开发商的信誉及推动今后的开发计划，结合项目的开发设想，特提出如下物业管理方案以便进行研究、审核。 深圳港中旅花园的投资商为港中旅（中国）投资有限公司，发展商为港中旅置业（深圳）有限公司，物业管理由港中旅物业管理（深圳）有限公司进行专业化的管理服务。通过提供优质服务来创造精品以树立楼盘品牌；方能使港中旅花园真正做到物有所值。因此，港中旅花园应缔造环保及舒适安全小区之高档管理档次的概念，开展人性化服务，在农科中心片区形成环境优美、安全舒适、服务周到、配套齐全的高尚住宅小区。 2物业管理档次及目标 为保障小区的顺利入伙、使用，提高小区的形象，必须引进欧美“以人为本”之公馆式全方位物业管理服务；做到物有所值，对促进物业的保值、增值及提高开发商的企业形象大有益处，这应作为物业管理的重点。深圳港中旅花园应力争成为深圳市物业管理的榜样，以树立其物业名牌，并成为物业精品。 1.3标准物业管理服务内容： 旨在为用户提供最出色的服务，戴德梁行物业管理有限公司将全力协助深圳港中旅花园物业管理公司组织专业的管理队伍，通过优质的客户服务，争取高水准的表现，让港中旅花园的用户获取最大收益的同时，亦感受到管理公司高效率的运作方式。在日常物业管理服务中，除了实行一般住宅小区所涉及之公共设施管理、服务工作外，主要为安全保卫、清洁卫生、设备运