正阳置业集团 信贷风险评估的分析报告.docVIP

第 PAGE 2页，共18页 中国光大银行上海市分行委托集团评级远东资信集团评级 中国光大银行上海市分行委托集团评级 远东资信集团评级 Far East Credit Rating Large Enterprise Services 正阳集团 信贷风险评估报告 沪远 沪远光集（2010）第01号 （初评） 上海远东资信评估有限公司 二〇一〇年四月 远东资信 正阳集团信贷风险评估报告 PAGE PAGE 6 远东资信集团评级Far East Credit Rating Large 远东资信集团评级 Far East Credit Rating Large Enterprise Services 发布日期：20 2009-2010年度正阳集团信贷风险评估报告摘要 分析师：杨福祥　中国上海　（8621）6142-8043　fuxiang.yang@ 潘 进 中国上海　（8621）6142-8057　jin.pan@ 评级结果信用等级 评级结果 信用等级 BBB- 评级展望 稳定 评级观点 正阳集团本部注册资本为人民币3.00亿元，自然人邹建明、张红艳、陈玮分别持股40%、40%、20%，其中股东邹建明与张红艳为夫妻，实际控制人为邹建明； 正阳集团的治理层次分明，权责明确，可确保集团决策与执行的安全性、有序性。同时，正阳集团实行高度集中的决策体系，有利于集团对掌控的资源进行合理配置与管理，控制与效率兼顾； 正阳集团在保持房地产业务稳健发展的同时，以通用航空为载体，在一段时间内形成复合地产的发展模式，将航空、机场业务提升为战略高度；但作为正阳集团收入、利润和现金流主要来源，在较长时间内，房地产仍将维持核心产业地位； 正阳集团主要房地产项目奉贤正阳的“世纪星城”1期、2期北已开发完毕，现同时开发2期南与3期地块；康桥正阳的“中科大学村”前4期已开发完毕，现开发第5期。目前，两大房地产项目进程较为稳定； 2009年核心业务房地产开发较大的获利空间在一定程度上弥补因直升机通航领域企业的亏损或微利对正阳集团整体盈利能力的负面影响，集团盈利情况尚可； 由于正阳集团“世纪星城”项目开发速度的加快，银行借款高企，使得集团财务杠杆偏高，同时两大房地产项目现处于房地产分期项目的投入期阶段，集团整体面临一定资金压力，短期内，集团财务结构较难得以改善； 业务板块（2009年末，人民币：万元） 业务板块名称 总资产 营业收入 银行借款 房地产 .77 45649.16 .00 航空与机场 47979.45 494.20 - 房地产业务数据来源：正阳集团下属核心房地产企业康桥 正阳与奉贤正阳未经审计财务报表的汇总数据； 航空与机场业务数据来源：正阳集团下属核心直升机通航 领域的通用航空与航空机场未经审计财务报表的汇总数据。 基本财务指标 人民币：万元 2007 2008 2009 总资产 81234.19 92396.93 .44 所有者权益 40147.30 41075.57 45660.90 营业收入 34.19 37.83 335.16 营业利润 -407.32 -373.26 -596.03 净利润 2934.71 928.26 4585.33 年末贷款余额 - - - 总债务 - - - 资本总额 40147.30 41075.57 45660.90 年末未清担保余额 - .00 .00 EBITDA 3055.82 1028.17 4740.39 资产负债率（%） 50.57 55.54 62.99 总资产报酬率（%） 7.23 1.07 4.29 净资产收益率（%） 14.62 2.29 10.57 数据来源：正阳集团本部未经审计的财务报表。 2009年受“世纪星城”2期南、3期仍处于项目资金投入期与集团本部增加投资的影响，正阳集团整体的现金流表现不甚理想；2010年奉贤正阳“世纪星城”项目进程较稳定，经营性现金流预计会有较大的改善；但康桥正阳“中科大学村”5期项目在取得预售前，将有较大规模的现金流出，从而对正阳集团的整体现金流产生负面影响； 2009年受“世纪星城”2期南、3期仍处于项目资金投入期与集团本部增加投资的影响，正阳集团整体的现金流表现不甚理想；2010年奉贤正阳“世纪星城”项目进程较稳定，经营性现金流预计会有较大的改善；但康桥正阳“中科大学村”5期项目在取得预售前，将有较大规模的现金流出，从而对正阳集团的整体现金流产生负面影响； 2009年末，正阳集团仅有下属公司奉贤