重庆轻轨名店城策划方案.docVIP

同隽利昌公司 轻轨临江门II号案 PAGE PAGE 1 第一部分 项目分析 一、项目概况（略） 二、项目SWOT分析 （一）优势： 1、本案地处“解放碑正大门”临江门，地理位置优越； 2、处于解放碑商业繁华地带，投资价值高、消费者认知度高； 3、本案“直通轻轨”的必经通道，带来的超大人流； 5、“世贸” 出众的地标以及“迪康百货”的开业，突显的商业价值； 6、本案的环型布局，容易把握人流动线，且商业使用率较高； 7、内部5米通道布局，有利于产品品质及形象提升，区别于其他一般地下商场； 8、本案8个出入口以及7部扶梯，体现与地面交通连接的便利以及硬件配套优势； 9、项目特殊性（轻轨工程）受到政府扶持； （二）劣势： 1、对消费者而言“地下工程”，在商业环境上与地面商业物业的“认识差距”； （三）机会点： 1、近几年重庆市房地产的发展趋势给项目奠定了良好的市场环境； 2、解放碑特殊的商业价值对消费者超强的吸引力； 3、轻轨的开通以及“轻轨经济”带来投资热潮和投资信心； 4、轻轨经济带来的市场进一步繁荣； 5、解放碑大量商铺拆迁，对大批经营户的有效吸引； （四）威胁点： 1、周边新兴的各类投资物业，使投资者有更多的选择机会； 2、其他各区打造各自的“商业中心”导致商业物业在各区的成倍的增长，使经营商家严重分散； 3、部分地下商场的经营不善以及部分开发商的不良行为对市场造成的影响； 4、分零销售的“产权式商铺”对市场的冲击； 5、2004年下半年由于市场供应量的增加，已经导致市场的疲软以及消费者“选择的观望”。 上述分析说明：本案的位置、区位、商业大环境及“直通轻轨”使其项目的自身条件优势明显。同时，项目地处重庆市最繁华的商业中心，周边商业林立，业态成熟，竞争压力较大。必须通过准确、独特的市场定位、合理的规划设计扬长避短，并制定有效的营销策略，选择恰当的入市时机，采用整合营销传播策略，建立差异化的品牌形象，迅速建立认同感，同时运用熟练的销售技巧和方式打动目标客户，促成销售，以确保项目开发的圆满成功。 第二部分 市场分析 一、宏观房地产市场 （一）由于国家宏观经济政策的积极引导，房地产行业处在快速度发展和调整的阶段； （二）重庆在全国经济地位不断攀升，给房地产行业带来前所未有的机遇； （三）房价中不合理的成分正在消除，房地产交易成本逐渐下降； （四）重庆市房地产规模化、集约化开发初具端倪； （五）市场营销，竞争手段逐渐走向成熟和规范； （六）重庆市经济环境的改善，消费者收入的提高； （七）城市基础设施的完善，城市规模的不断扩大，使重庆向国际性大都市的目标不断迈进； （八）外来人口对重庆市房地产市场的支撑； 二、重庆市房地产市场环境 重庆房地产市场在国内外房地产商纷纷看好西部大开发的机遇下，房地产开发正呈现出增量开发型发展的态势，其主要表现出以下几大特点： （一）2004年全市固定投资快速增长，投资规模继续扩大； （二）经济快速、持续发展，使房地产业保持快速的发展速度； （三）城市旧城改造力度加大，城市拆迁量大，在很大程度上带动了房地产市场的发展； （四）政府已经出台的一些政策或采取的措施也对房地产市场发展带来诸多积极因素； （五）货币分房政策的进一步落实刺激房地产消费； （六）大量外地企业、外行业进入重庆房地产市场； （七）投资性物业市场异常活跃；大批商业裙楼分零销售，“产权式品牌商场”大量上市。 （八）银行信贷政策调整，竞争进一步加剧。 三、商业用房数据解读 （一）、截至今年9月，重庆商业营业用房空置面积累计已达230万平方米，在全国40个重点城市中，重庆市商业用房空置面积高居榜首； （二）、空置一年以上的商业营业用房面积为150万平方米，同比增长30．9％。渝中区空置面积最多； （三）、空置一年以上的商服用房面积中，渝中区18．48 万平方米，仍居首位， （四）、1至9月，重庆商业营业用房投资同比增长23．8％，投资量占全市房产投资总额的14．6％。 （五）、1至9月，商业营业用房新开工面积同比增长17．7％，而整个新开工面积同比增长只有1．2％；商业营业用房的竣工面积同比增长4．9％，而销售面积(现房)却同比下降了7．9％。 备注：以上数据源至“重庆市统计局”。 四、解放碑商圈市场特点 （一）解放碑商业区是全市人流量最大的地区之一； （二）大型零售商场分布集中、业态齐全、经营档次搭配合理； （三）解放碑商圈的经营规模、营业水平、单位面积营业额等数据居全市首位；