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普通商品住宅投资环境因素刍议 　　摘要:普通商品住宅的开发活动受到社会、经济、政治、法律、文化、自然、地理等因素的影响,这些因素的变化、发展及其相互之间的影响、作用,在一定程度上将影响普通商品住宅整个投资的最终成败。因此,对普通商品住宅投资环境因素的分析具有十分重要的意义。 中国论文网 /4/viewhtm　　关键词:普通商品住宅 投资环境 因素 　　 　　0 引言 　　投资环境作为影响投资目标实现的外部条件是基于投资的流动性而提出的,投资总要落实到一定的区域,若投资不能在区域间转移,就不会存在投资环境的问题。随着生产方式不断变革,技术、通讯和交通条件的飞速发展,投资者寻找最佳投资场所越来越便利,但同时由于不同地域、不同时点的投资环境不同,使投资者面临前所未有的风险,这就导致了投资环境风险分析的出现。 　　普通商品住宅是普通居民日常生活的物质载体和物质外壳,对普通居民来说具有举足轻重的作用,具备有民生性、政府干预性、供需多样性、效用多层次性等特点。由于普通商品住宅的特殊性,使开发企业的投资行为受到包括社会、经济、政治、法律、文化、自然、地理等方面在内的众多因素的影响,而这些要素相互作用就形成了普通商品住宅投资环境。 　　分析普通商品住宅各项投资环境因素,从根本上讲,就是要对影响普通商品住宅开发活动的各项因素的变化及其变动对投资活动产生的影响进行分析,摸清投资环境因素对整个项目的影响程度,使开发企业对整个项目实施方案的结果做到心中有数,减少投资的盲目性,并根据企业自身的实际情况,做出科学的决策。 　　1 政策因素 　　普通商品住宅由于与普通居民生活息息相关,因此,在很大程度上受到政府的严密监控。政府对投资规模、投资方向的控制,对金融服务的控制,对土地供应、使用的控制,对交易的监管,对环境保护的要求,以及住房保障政策、税收政策,都对普通商品住宅的开发有一定程度的影响。 　　1.1 产业政策 产业政策的变化对普通商品住宅的需求结构影响非常明显。首先,在产业政策调整,使工业和制造业在整个国民经济中处于优先发展地位时,厂房的需求就会增加,这在一定程度上可能导致对包括普通商品住宅在内的其他房地产产品需求的相对下降。其次,在产业政策中,如果重视发展房地产业时,会给房地产开发企业和相关经营企业带来利好;反之,则会带来风险。最后,在住房产业政策中,如果重视发展经济适用房、廉租房等住宅项目时,会给普通商品住宅开发企业带来风险;如果重视发展普通商品住宅开发项目,则会给普通商品住宅开发企业带来机会。因此,普通商品住宅开发企业在对投资环境进行分析时,应对产业政策进行跟踪分析,及时掌握国家的政策走向,充分考虑产业政策对项目开发的影响。 　　1.2 税收政策 税收政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的有力工具,对房地产投资影响重大。房地产业牵涉到的政府税费名目繁多,例如:城市基础设施配套费、垃圾处理费、人防费、营业税、土地增值税、交易契税、规划管理费、质监招标费、抗震审查费等等,这样就使开发企业在成本控制时不得不更多的对税收政策进行分析。同时,各个地方根据自身实际对于房地产的税负水平也不尽相同,特别是许多税费减免政策灵活性很大,尺度不一。因此,普通商品住宅开发企业在进行投资决策时,必须考虑投资目的地的税收政策,特别要重点关注投资目的地真实的税负水平。 　　1.3 金融政策 房地产业是资本密集型行业,对资金的依赖程度很大,与金融业联系十分紧密,金融政策对普通商品住宅开发有很大的影响。首先,开发贷款政策影响普通商品住宅的开发数量。开发贷款主要包括工程进度贷款、贷款数额等方面。当针对普通商品住宅开发项目的贷款政策放松时,就有利于普通商品住宅开发企业获得开发所用的资金,将有更多的企业进行普通商品住宅的开发。相反,普通商品住宅开发贷款政策从紧时,就不利于普通商品住宅开发企业获得开发所需的资金,将阻碍一部分企业进行普通商品住宅开发市场。其次,消费贷款政策影响普通商品住宅的需求数量。消费贷款主要包括首付款比例、贷款期限等方面。由于购买住宅一次性投入较大,普通居民家庭很难承受,因此,一部分普通居民选择贷款方式购买住房。当消费贷款政策放宽时,首付款比例降低、贷款期限较长时,可以刺激和促进购房消费,普通居民对普通商品住宅的需求量就会上升。相反,当消费贷款政策从紧时,普通居民购房的需求就会下降。最后,利率调整对普通商品住宅的开发也有很大影响。一方面,当开发贷款利率调整时,开发企业作为融资主体,其开发的总体成本会相应的发生变动。在降息的背景下,总体成本会随之降低,相反,如果利率上调,总体成本就会增加。另一方面,当消费贷款利息调整时,对购房者来说,意味着支出成本会发生相应的变动。在降息时,支出成本会随之降低,相反,在升息时,支出成本就会增加。因此,普通商品住