梧仗爱4号商改住市场可行报告-改住LOFT的市场发展.pptVIP

梧仗爱4#商改住市场可行报告（初报） 商改住LOFT的市场发展 地产牛市思维的转变是理性的对待市场及自身判断。这不仅是情感上的还是思维上的。只有这样中国的地产发展才能走向成熟并达到新的高峰。 大纲 地产市场走势 4#商各项指标 商改住机会分析 LOFT市场空间 市场LOFT产品案例 LOFT在市场的发展 打造差异化产品建议 营销提示 北京地产走势 1-7月小户型房价停涨 销售三分之二在五环外 供应结构和销售结构已经从商品房主唱明显改变为以中小户型保障性住房为主，销售市场的“低量高价”态势不可持续。 8月25日，一个由央行与银监会联合下发的通知要求各金融机构严控商业性房地产信贷。 （保银行、舍地产 ） 8月28日，国家发改委固定资产投资司发布的数据显示，房地产开发购置土地面积呈回落之势。其中，7月份土地购置面积环比下降27.7%。 房山长阳区经济形势分析 一、工业生产继续高速增长。 二、消费品市场增长加快。 三、城乡居民收入稳步提高。 四、金融市场储蓄存款回流。 五、财政、税收增幅均呈现增幅回落趋势。 房山长阳地产走势 04-07年的价格拉升 07-08年户型由大向中的转变 05-08年购买客群由本区向市区转变 05-08年毛坯向精装转变（品质） 04-07年项目规模的增大 房山长阳08地产销售数据 08年5-8月份的数据可对明年4月份前的地产市场进行初步判断。 --------------------详细数据有待考量 走访梧仗爱街区的几个问题 小区外商业配套，超长阳的常住人口比例 小区内配套尚待完善 物业服务水平有待提高 以购住宅客群并不长住小区，商业无消费支撑 冬天的业主的长住率在19%-24%之间 夏天的业主的长住率在28%-39%之间 长住人口老龄化 4#商地块数据指标 4#商优略势简析 4#商可行产品 中体量商业（餐饮类） 商业综合楼（小商品） 物流基地（仓储配套） 写字楼 商住两用（SOHO一族） 小体量LOFT精品住宅 LOFT产品是4#商唯一的生存空间 我司通过前期的市场调研、数据分析及LOFT产品研究得出如下结论。 这是唯一市场空白的产品并可达到速销和利润的最大化 当然这也取决于开发商期待的利润空间（影响速度） 市场LOFT产品案例 1：往年LOFT项目 (08年前) 大成国际公寓 佳莲广场酒店公寓 立方庭酒店公寓 2：在售LOFT项目 (08年后) 智地·香蜜湾 美利山酒店公寓 尚城LOFT公寓 大成国际中心 类型： 公寓 建筑类型： 板楼,高层 项目位置： 朝阳区 朝阳区百子湾甲12号（东四环百子湾桥东南角） 交通位置： 三、四环之间 价格： 均价 9000元/平方米 价格说明： 一次性付款、银行按揭（50%） 物业费： 5元/平方米/月 开盘时间： 大成国际中心2005年9月开始认购，2005年11月15日开盘销售 入住时间： 大成国际中心2007年4月30日 绿化/容积率： 绿化率30％?容积率3.3? 装修： 精装修 暖气： 市政集中供暖 大成国际中心 大成国际中心 卖点 1：地段（CBD）、交通优势 2：7.2米酒店式挑高大堂 3： 6.2米层高的跃层结构，上下两层均达到3.1米 4：精装修 5：国际化的酒店管理公司负责物 业管理 6：周边均价7000元/平方米时（平层），LOFT均价 9000元/平方米时，销售周期半年。 立方庭 类型： 酒店公寓 建筑类型： 板楼 项目位置： 海淀区 中关村购物广场西侧(中关村西区内) 交通位置： 三、四环之间 地铁4号线 地铁10号线 价格： 均价 26000元/平方米（最高：40000元/平方米） 价格说明： 一次性付款、银行按揭 物业费： 14元/平方米·月 开盘时间：立方庭2006年9月27日 入住时间：立方庭2008年6月 层高： 5.7米层高 容积率： 容积率5.2 装修： 精装修 暖气： 集中供热，中央空调 立方庭 立方庭 卖点：? 1：地段（中关村）、交通优势 2：低价、投资 3：大堂四星级酒店标准装修设计 4： 市场差异化产品 佳莲·时代广场 类型：