鹤鸣西岭雪山沿线区域度假地产发展前景分析(终稿）.docxVIP

鹤鸣山-西岭雪山沿线区域度假地产发展前景分析 道隆策略机构 2009-10-25  摘要 成都远郊度假地产发展现状及态势分析 成都度假物业市场总体发展概况 成都远郊度假物业发展分析 成都远郊度假地产发展前景分析 鹤鸣山-西岭雪山沿线区域宏观背景分析 区域概况 相关规划情况 土地供应状况 鹤鸣山-西岭雪山沿线区域旅游度假市场现状和前景分析 区域内现有旅游度假物业状况 区域内在建项目情况 区域旅游度假房地产市场发展阶段界定 鹤鸣山-西岭雪山沿线区域远郊度假地产机会分析 影响因素分析 远郊物业的机会分析 鹤鸣山-西岭雪山沿线区域度假地产发展前景分析 摘要： 近几年成都别墅物业发展迅速，别墅市场由主城区逐步向第二圈层、第三圈层扩散，形成了城市别墅、近郊别墅和远郊别墅共存的发展格局。成都的远郊别墅是指在“全域成都”的概念中，第三圈层所指的是距离中心城市50公里以外的地方，分别为大邑、邛崃、蒲江、崇州、都江堰、金堂、彭州和新津等地。其特点是：距离城市较远，通常作为度假休闲用的第二居所，丰富的自然资源、密集的生态绿化、极低的密度和容积率、高品质彰显身份的建筑是其最大亮点；成都第三圈层的旅游生态资源丰富，集中发展生态农业和旅游业，这些地方丰富的土地资源和不可复制的生态环境正式吸引开发商进驻的重要原因，目前远郊别墅的开发总量不高，具有很大的成长空间。 为了探究鹤鸣山-西岭雪山区域内度假物业的发展可行性，我们站在宏观的角度从成都范围内度假物业发展态势开始，接着过渡到对区域自身的研究，对度假地产的现状和发展走势进行分析，通过研究我们认为： 鹤鸣山-西岭雪山区域内集聚了雪山资源、宗教人文资源和温泉资源，如此丰富的高质量旅游资源集中在一个板块在全国范围都是比较少见的。因其罕见的资源优势和较高的市场开发价值，使其区域内的项目得到了政府部门在规划和政策等多方面的支持，使得本区域潜在价值逐步放大，进而吸引更多的实力开发商入驻本区域。 由于区域整体大规模开发时间较晚，距成都市的距离远于其他远郊别墅板块，使得区域内独特的自然资源并未得到充分的开发和利用；当前区域内房地产市场产品形式单一、市场氛围较差、市场热度不高的特点，体现出当前区域房地产市场还处于萌芽发展阶段。 虽然鹤-西区域的度假地产处于萌芽阶段，但是其可发展潜力巨大，依托区域高质量独特资源发展的旅游度假、人文养生等项目，以及围绕这类项目发展的度假高档物业有相当可观的发展前景。 成都远郊度假地产发展现状及态势分析 成都度假物业市场总体发展概况 发展历程 1996年至2002年，成都市度假物业的开发投资呈持续上升势头，2003年投资势头有所回落，2004年至2005年又回复上升势头。2003年，成都房地产市场投资整体水平呈下降趋势，度假物业投资出现小幅下跌，但跌幅非常有限，大大低于住宅和整体投资下跌幅度。2004至2007年，基于成都房地产市场的空前繁荣，造就了成都房地产投资额的增长，度假物业的开发量也得到提升。2008年由于地震的影响，高层住宅市场受到一定的冲击，而以低层低密为主体的度假物业优势进一步突出，由于其独特的客户群体，其销售并不受太大影响。进入09年后，由于房地产市场的回暖，度假物业的投资和成交量均呈稳中有升的态势。 经过不断发展，成都度假物业市场从无到有，不断走向成熟。特别是近几年，经过城市别墅发展的风起云涌，成都的别墅由传统的近郊向远郊区域发展，开发理念上也不断创新。例如，著名的“青城白鹭洲”项目，它的出现引起了业界的哗然，也标志着旅游、休闲、度假地产浪潮的到来。从此，郊县别墅与城市的交锋不再是“第一居所”与“第二居所”的争夺，休闲，度假项目以“阳光，空气，青山绿水”向渴望自然的都市人抛去了绣球，令成都人眼睛一亮。青城白鹭洲的运动休闲公园、青城高尔夫的高尔夫山庄、假日青城的百姓度假小屋一大批度假别墅产品的涌现和热销，让人们意识到旅游度假地产的蓬勃生机。同时也对成都别墅市场有了较大的刺激。 现在，成都郊区特别是远郊的别墅产品引领了一种享受生活，自然，美景的风尚。较多的项目都位于风景名胜区，拥有独特的自然，人文，景观；同时它们的也带动了例如青城山，西岭雪山，牧马山，龙泉山等地的度假物业开发。并且，在创新，个性方面，度假物业的发展也得到了加强，不同建筑风格的项目层出不穷，别墅的形态更趋于丰富。近郊区物业以联排，独栋别墅为主，远郊区则逐渐以联排，独栋别墅，度假，商务别墅为主。另外，别墅项目大多拥有独特的地理位置，自然环境，因此在功能上也越来越突出旅游，度假，休闲，商务等功能。 产品供应及分布状况 根据成都房管局交易中心资料，2007年别墅总供给套数约为5500~6000套。目前市场上的别墅产品供给以叠拼、联排等类别墅为主（共占56%），独栋占27%，双拼占17%。 20