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简析直管公房承租权纠纷市场化解决路径 　　【摘 要】直管公房是指由本市、区（县）人民政府直接管理的公有房屋，执行统一的租赁、租金、维修、分配等房管政策。它的来源有接管、国家经租、新建、收购等四个方面。直管公房的房屋所有权人是国家，承租人包括机关、企事业单位工作人员，下放回城人员，住房困难的无业人员、被拆迁安置人员以及2002年以后通过市场买卖取得公房承租权的人员。 　　【关键词】直管公房 承租权 市场化 　　在计划经济体制下，直管公房是一种社会主义制度下的社会福利。随着我国住房制度改革的不断深化，1996年国家开始住房市场化运作。直管公房承租人按照国家的“房改”政策，承租人可以以成本价（700元/m2）减去房龄、工龄等折扣后的优惠价格购回，之后就实现了承租人到房屋所有权人的转变。98年国家取消福利分房。2002年各省市又相继出台了公房承租权可以有偿转让的政策。此后，随着对直管公房进行房改等市场化改革措施的不断深化，直管公房的面积呈逐年递减，而直管公房的租赁纠纷事件却在逐年增加。直管公房承租权纠纷问题如不能合法、合情、合理的得到妥善的解决，将直接影响到政府在社会民众中的公信力，甚至会导致居民与政府房屋主管部门的对立。因此，直管公房承租权的纠纷必须引起足够的重视。 　　1.处理直管公房承租权纠纷，必须理清房屋所有权人与承租人的权利义务关系 　　《中华人民共和国物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。承租人可以按照合同约定占有、使用租赁物。但直管公房是计划经济体制下的产物，它的所有权人是国家（政府），国家将房屋以福利的形式分给承租人，发给承租人的公房租赁合约没有明确权益分配比例，没有明确公房承租权可以继承，公房管理部门在管理过程中没有法律依据，这是矛盾的焦点，也是公房管理的重点和难点。 　　直管公房是计划经济体制下福利分配的产物。这里房屋所有权人（政府）的权益和承租人的权益关系，即房屋出租方和承租方的权益关系，与市场经济条件下的房屋出租方与承租方的权益关系是不一样的。《南???市城市房屋拆迁管理办法》对房屋所有权人（政府）的权益和承租人的权益关系作出了明确，用简单的数字来表述是1：9的关系，即房屋所有权人（政府）所占的权益比例是1，承租人所占的权益比例是9。而市场经济条件下房屋所有权人的房屋如遇拆迁，承租人只能取回自己已支付的租金，房屋货币拆迁补偿款全额归房屋所有权人所有。虽然在我国物权法中，所有合同约定的出租房屋都适用于租赁管理，但直管公房承租人对房屋享有绝对的支配权，国家一旦将公房作为福利分配给职工就不可能再收回，也就是说，国家不是以货币的形式而是以实物的形式将房屋90%的权益分配给了承租人。从尊重历史和对特殊制度在过渡时期的延续性角度来看，直管公房承租人应享有90%的公房产权。 　　2.处理直管公房承租权纠纷，必须有完善健全的法律法规作依据 　　现行的直管公房相关法律、法规不够细化，只有符合条件可以续约的，没有不符合条件如何处理的。承租人死亡需变更承租人时经常遇到两难的情况。有一城市建设项目，拆迁一处私房，一家8口人分得3套直管公房。一单室套房屋分配给了父母二人；一小套房屋分配给了长子一家三口；另一小套房屋分配给了次子一家三口。长子和次子承租???直管公房都已参加房改购房。父母居住的单室套一直未参加房改购房，后父母与2001年、2004年相继去世。其长子2008协议离婚，协议中载明一小套房屋归前妻和孩子，并将自己一人户口迁入父母单室套公房内。不久其长子到公房管理部门要求将单室套承租人变更到自己名下。按《南京市房地产交易管理办法》，长子不符合续约的条件，产权管理单位将长子诉至法院，要求长子迁让单室套房屋。一审法院支持产权单位的诉讼请求。长子不服上诉到市中院，市中院认为单室套房屋来源有他的历史原因，改判驳回产权人要求长子迁让单室套房屋的诉讼请求，但明确此判决不能作为变更承租人的依据。从而导致纠纷难以解决。 　　现行的直管公房相关法律、法规不够细化，缺乏可操作性。尚不能适应市场经济条件下公房改革中出现的新情况、新问题的处理需要。在现行的政策和规章没有明确条款规定的情况下，鉴于直管公房分配带有福利性质，承租权应视为财产继承办理相关手续。为减少公房租赁中类似纠纷，需要尽快出台相关补充政策与规章，以保障在市场经济条件下，直管公房管理与改革有章可循，有法可依。 　　3.处理直管公房承租权纠纷，必须要坚持尊重历史、实事求是、客观公正 　　现行的直管公房管理政策执行过程中经常出现合法不合理的现象。例如：某一中套公房承租人98年参加房改购房，2012年拆迁有份额人将承租人和公房管理部门诉至法院，要求确定公房租赁合约无效，房改购房买卖契约无效。诉讼理由是：“该房屋是1989年他处拆