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地方政府为地产“托市”效用分析 　　【摘 要】2011年迄今，我国大多数房地产热点城市房价持续低迷，某些地方政府采取了“托市”的方法。本文分析了其动因和效用，认为随着国家各项宏观调控措施的落实，长远看“托市”成功的机会不大，房地产市场将回复其正常的市场价值。 　　【关键词】地方政府；房地产泡沫；“托市”；效用 　　“金九”即将过去，但这个传统的房地产销售旺季，在我国多数房地产热点城市，尽管许多开发商使出了促销房子的“十八般武艺”，但是，他们并没有心想事成，赚得钵满盆溢，迎来的只是购房者的冷眼旁观。与此相应的是，当地政府的处境也颇为艰难，原来牛气冲天的土地招拍挂市场，也与房产市场一起，同步冷却了下来，而这种窘境，已经从去年持续至今了。 　　在一些房地产热点城市，由于土地早成为当地最重要的财政收入来源，面对这种形势，一些地方政府自然是看在眼里，急在心头，于是或明或暗、或急或缓的采取了各种各样的“托市”手段。最近，许多业内人士同我谈起一些地方政府的托市行为，并对这种扭曲的“有形之手”表示深深的忧虑。他们担心，国家的房地产宏观调控政策会不会因此而前功尽弃，房地产泡沫会不会因此而长久地存在下去，甚至于越吹越大，最后到突然破灭的地步？ 　　一、地方政府为地产“托市”的动因和策略 　　在房地产新政前，由于房地产市场供销两旺，一些地方政府根本不需要额外的手段，只需要实施严格的“土地招拍挂”，就能达到托市的目的，因为“土地招拍挂”最本质的特点是“价高者得”，而要想实现“价高者得”的目的，其前提自然是要实行一个口子（垄断性）的“非饱和供地”，因为只有实行一个口子（垄断性）的“非饱和供地”，才会引来多家企业的竞争，最终实现“价高者得”。 　　土地“价高者得”的竞价机制，对于在一定程度上减少土地寻租现象，毫无疑问是有利的。但是，大家知道，垄断性市场需要的是价格管制，而“非饱和供地”、“价高者得”的“土地招拍挂”恰恰是反其道而行之，如果没有其他相应的配套政策措施予以化解，最终的结果，必然是形成“垄断”的富含“泡沫”的土地价格。 　　在商品交易的市场上，一般而言，交易价格都是短期内取决于供需，长期内最终取决于成本的。开发商之所以敢于不惜血本拿土地，一个很重要的原因就在于此，他们相信随着地价的步步攀升，今后房价总体趋势也是会步步抬升的。 　　当然，另外有个很重要的原因，土地是房地产开发的基础，如果某个开发商拿不到土地，则意味着他最终的结局就只能是“坐以待毙”，在房地产市场激烈的竞争中被淘汰出局。在这种情况下，即使土地成本超出开发商开发成本的预算，开发商们在毫无退路的情况下，困兽犹斗，他们依然得搏一搏，将“宝”压在未来房价的上涨上。 　　正是由于以上这两个原因，一旦当土地价格富含“泡沫”了，一般而言，这种泡沫自然也就会传导到房价上。如果再在此基础上，地方政府对炒房等行为加以变相鼓励，或利用“大拆大建”等方式，制造人为的刚性需求，那么，这种“泡沫”在传导过程中，自然就会成倍地放大。而被放大的房价“泡沫”，反过来又会刺激地价“泡沫”的膨胀。如此循环往复，房地产“泡沫”最终越吹越大。 　　在房地产市场中，由于土地供需与房屋供需存在同一性，因此并不存在“地价高，导致房价高，还是房价高，促动地价攀升？”这一谁决定谁的问题。“地价高，导致房价高”与“房价高，促动地价攀升”这两者并不相互排斥、相互对立，而是互相兼容、互相统一的。房价的涨跌与地价的涨跌其实是一致的，在本质上近似于正线性相关；在经济学最理想化的状态下，则是呈完全正线性相关。 　　在本轮房地产宏观调控中，一些房地产热点城市，房产市场的疯狂劲儿迅速得以消褪，“金九”不再“辉煌”、“银十”不再“闪亮”，相应地，土地市场也进入了急冻状态，“流标”、“退标”现象频频发生。 　　从一些在一线操作的地方政府领导和房地产开发商那儿，我了解到，他们对“房价”与“地价”这种“息息相关，唇齿相依”的关系，更有着他们切身的体会和感受。近几年来，土地早已演变成一些地方政府名副其实的第二财政。房价的下跌，土地收益的减少，自然令一些地方政府心急如焚。 　　在这种情况下，一些地方政府在房地产市场上显得有点“黔驴技穷”了，“有形之手”就只好使出“最拙劣”的方法，在房子“供应”上进行托市。 　　地方政府对房子“供应”的“调节”，主要就体现在对房地产开发的源头市场即土地市场的“调节”上。一些业内人士担忧的扭曲的“有形之手”对房地产市场的托市行为，也即地方政府在土地市场上的“托市行为”，从根本上讲，主要可以归纳为以下四种： 　　1.暗地里邀请某一开发商托市，来抬高地价房价；如若邀请来的开发商失手不幸中标，则其损失由政府兜底全包。 　　2.政府直接“赤膊上阵”，由政府直属的企事业单位参与土地的“招拍挂”，抬高地价房价；如若政府直属的企事业单位失手