立丹行2015年1月福州三盛写字楼市场分析.pptxVIP

福州立丹行 2015.01 三盛写字楼市场分析 写字楼市场 ——历年供需分析—— 近三年，福州写字楼市场整体呈现供过于求，年均供应36.9万㎡，年均去化17.6万㎡，2014年市场集中放量背景下，成交量价下滑明显，供需矛盾突出，库存压力增大。 写字楼市场 ——14年量价分析—— 2014年1-12月福州写字楼共成交16.8万㎡，月均去化1.4万㎡，上半年市场表现冷清，下半年随着富力、福晟等新盘入市，写字楼集中成交促签约量上升，其中12月主要为富力中心、福晟国际中心及升龙环球大厦成交，价格亦受其主导维持在2.1万元/㎡水平。 写字楼市场 ——14年1-12月写字楼排行—— 2014年福州写字楼销量排行前6甲项目合计成交23.25万，除销量第一恒丰大厦成交量为2.8万，其余项目签约量均在1.7万平以下，去化缓慢。 更新到12月排名，王庄不算做写字楼去掉 排名 项目名称 套数 面积（万㎡） 总金额 （亿元） 备案均价 （元/㎡） 成交均价 （元/㎡） 1 恒丰大厦 97 2.81 6.67 23711 26000 2 东二环泰禾广场 105 1.65 3.50 21243 30000 3 富力中心 109 1.57 3.20 20392 22500 4 福州国际金融中心 53 1.48 4.50 30361 30000 5 融都国际中心 37 0.93 3.46 37306 28000 6 升龙汇金中心 30 0.73 1.92 26116 27000 合计 —— 431 9.17 23.25 —— —— 写字楼市场 ——主要写字楼分析—— 目前写字楼整体去化较为缓慢，各项目库存压力较大，部分项目通过精装修提高性价比，装修标准在1000-1500元/㎡，且返租成为高价写字楼营销趋势，弱化客户购买抗性。 备注：批售体量均为备案数据，数据更新至1月18日 区域 项目 层高/ 层数 供应面积 （㎡） 在售存量 （㎡） 主力面积 项目均价 项目去化 营销动态 万宝商圈 三迪联邦中心 3.4M/56F 124805 119657 38-220 2.4万 （7-13层） 4% 在售7-13F,拟推17-27层 福州国际金融中心（IFC)） 4.1M/47F 79723 33441 145-401 3万 （精装1500） 58% 34F以下在售，近期低楼层特价2.5-2.6万 ，精装含吊顶、墙壁、中央空调、网络地板 富力中心 4.1M/24F 53637 35661 136-172 2.25万 （精装1000） 34% 整栋在卖，整体均价2.25万，1.75万起,精装含吊顶、墙壁、中央空调、网络地板 金融街商圈 升龙汇金中心 4.2M/46F 49809 4981 136-170 337-360 2.7万 （精装1500） 90% 新批次21F以上，3年18%，每年6%返还，报价3万,精装含吊顶、墙壁、中央空调、网络地板 恒丰大厦 3.55M/26F 50711 17459 110-164、230-360 2.6万 66% 整栋在售 其他商圈 泰禾城市广场 4.2M/31F 45866 29379 130-180 3万 （扣除返租约1.95万） 36% 5-20层，5年返租35%，整体均价3万 中盛大厦 （融都国际） 3.4M/28F 32088 11038 295-546 2.7-2.8万报价 66% 整栋在售，清盘期 福晟国际中心 4.2M/29F 64515 61811 87-210㎡ 2.8万（按5年扣除返租约1.82万） 4% 首付交清起年7%返还，返租10年，整体均价2.8万,16年底有一次回购机会，按揭和一次性客户分别加价6000/12000，在售9-17F 整体规划：29F，其中1-4F为商业裙楼，5-29F写字楼 标准层高：层高为4.2米，净高为3米。 入户大堂： 1200㎡大堂，挑高11m 建筑立面：现代风格/低透光Low-E中空玻璃 电梯数量： 12部锋速电梯 车位配比：468个地下车位 产品面积：63-203㎡ 在售楼层：9-17F（主要在售16-17F） 成交均价：28000元/㎡（带租约销售） 优惠手段： 一次性94折，按揭96折，10年反租，2年回购 开盘日期：2014年7月27日 写字楼市场 ——福晟国际中心—— 项目在地段、软硬件都不具备优势下，通过返租形式，抬高项目整体均价，带动项目资金回笼，同时辅以回购协议，进一步弱化客户投资风险，促进了项目整体去化。 销售动态：项目现期均价在2.8万元左右，在售9-17F产品，17F以上开发商自持，同时项目为带10年租约销售前四年按150元/㎡/月返还， 中间三年按160/㎡/月返还，后三年按170/㎡/月，可2年后按