2011年广安市房地产开发现状与市场分析.docVIP

2011年 从全国的情况看：2011年1-3月全国完成房地产开发投资8846亿元,同比增长34.1%;房屋新开工面积4.0亿m2，同比增长23.4%；商品房销售面积1.76亿m2，同比增长14.9%。从全省的情况看：2011年1-3月全省完成房地产开发投资544.31亿元,同比增长31.3%;房屋新开工面积1838.01万m2，同比下降25.8%；商品房销售面积1353.65万m2，同比增长15.3%。 从我市的情况看：2011年1-3月全市完成房地产开发投资8.10亿元，同比增长28.1%；房屋新开工面积106.39万m2，同比增长126.9%；商品房销售面积38.54万m2，同比下降30.5%。其中，广安城区完成房地产开发投资2.56亿元，同比下降15.3%；房屋新开工面积48.83万m2，同比增长60.6%；商品房销售面积14.45万m2，同比下降27.8%。 指标名称 房地产业投资 房屋新开工 房屋销售 投资额（亿元） 同比增减（%） 新开工面积（万㎡） 同比增减（%） 房屋销售面积（万㎡） 同比增减（%） 全国 8846 34.1 4.0亿㎡ 23.4 1.76亿㎡ 14.9 四川省 544.31 31.3 1838.01 -25.8 1353.65 15.3 广安市 8.1 28.1 106.39 126.9 38.54 -30.5 广安区 2.56 -15.3 48.83 60.6 14.45 -27.8 岳池县 0.43 74.9 1.98 -41.3 6.61 28.3 武胜县 2.69 73.8 19.4 385 4.64 7.7 邻水县 2.24 89.9 30.13 -- 10.9 -51.3 华蓥市 0.18 -46.8 6.05 -33.6 1.95 -45.8 ? 二、主要特点 （一）刚性需求支撑投资。1-3月，全市完成房地产开发投资8.10亿元，同比增长28.1%；商品房销售面积38.54万㎡，同比下降30.5%。虽然商品房销售面积有所下降，但其销售部分主要以首次购房、改善购房等刚性需求为主，进而支撑全市房地产开发投资。根据调研统计，我市商品房购房群体以教师、乡镇公务员及事业单位工作人员、乡镇经营业主、外出务工人员等为主，刚性需求为我市房地产市场发展主力军。同时，农村居民向乡镇、城区转移是社会发展的必然，住房刚性需求在未来一段时间内仍将主导我市房地产市场。正是由于刚性需求的支撑，我市房地产开发投资得以稳定增长。 （二）居住环境提档升级。2009年以来，随着城乡环境综合治理不断深入，城市风貌改造全面实施，城区面貌焕然一新；住宅建设稳步发展，小区建设水平明显提升，城乡建设凸显亮点，宜居城市初显轮廓。市区先后建成了上甲山水、东升金海岸、西溪尚品、上层半岛、亿林龙城等一批规划设计比较好、工程质量比较高、居住环境比较美的住宅小区，有效增加了我市城市建设层次感。恒大·中天国际、鹭岛国际、广安国际商业中心等项目即将面世，城市品味将进一步得到升华。 （三）稳定房价压力偏大。2010年以来，我市在国家持续实施房地产调控新政的大环境下，房地产开发投资稳定增长，房价上涨幅度相对缓和，趋于稳定。但是，稳定房价压力仍然很大，主要受三方面影响。首先，通胀带动作用明显。根据国家统计局统计，全国3月份CPI增长5.4%，创下32个月来新高，通胀形势不容乐观，也为稳定房价造成外部压力。其次，房屋具有居住、投资双重属性。受一、二线城市限购新政影响，民间热钱迅速流向尚未限购的三线及以外城市，给我市带来发展机遇的同时，也给稳定房价带来了挑战。第三，市场供求不平衡。由于城市化进入快速发展期，大量农村居民涌入城市，造成住房需求量激增。加上自主性、改善型刚性需求，住房需求量大于市场供给量。如果市场供给不能快速增加，稳定房价压力将会更大。 三、主要问题 （一）销售面积波动明显。1-3月，全市商品房销售面积38.54万平方米，同比下滑30.5%。其中，广安市区、邻水县、华蓥市下滑幅度比较明显，岳池县上升幅度较大。究其原因，主要受不断加大力度的房地产调控政策所影响。潜在购房户认为，随着调控政策的进一步实施，房价“多少会跌一些”，总体趋势是“稳中有降”；房地产开发企业认为，随着全国CPI持续上涨，各项费用不断上升，“看不见的手”会助推房价上涨，加上受调控政策继续深入的叠加作用，总体趋势“稳中有升”。由此，在这样一种“买方看跌、卖方看涨”的僵持状态下，全市商品房销售下滑自然形成。 （二）开发资金链条绷紧。4月21日起，央行上调存款准备金率0.5个百分点。全年第四次上调准备金率，严重影响了我市房地产开发企业融资。随着央行的不断加息并提高存款准备金率，房地产开发企业融资成本大幅增加。一是利息支出