20111011集美郡阶段总结及下阶段营销思路.docVIP

集美郡阶段总结及下阶段营销思路 一、前期营销总结 项目经过第一次开盘，对于市场的试探也取得了阶段性的进展，首次开盘的销售量为推售总量的62%，作为一个新盘，其市场的接受度也得到了一定的认可，这也肯定了我们前期的营销成果，但纵观我们项目前期所呈现出来的问题，也存在着以下问题需要解决。 客户对项目的认识仍停留在主观意识，缺乏项目的价值引导； 主流媒体的应用较为薄弱，呈现不出效果，来访及成交客户仍以本区域为主； 项目形象尚未真正树立，定位较为模糊，对项目作为“终极型取代性居所”的诠释比较单薄，缺少价值支撑； 客户的积累不足，不足以支撑整条营销线，销售势能有待进一步增强； 尚未细分客群，无针对性推广，需进一步挖掘项目价值，寻求更高的突破口； 首次开盘，完成推售量的62%，市场反应良好，但客户主要都分布于本区域，性价比仍然是客户购房的主要考虑因素，价格弹性不大，这对于项目后期的价值拉伸并无多大帮助； 二、市场分析及基本走势预判 1、近期柳州市房地产市场面基本分析 （柳州市2011年商品房成交数据，截止9月份） 9月份成交量，环比2011年8月，柳州市预售备案成交套数下降7.51%，其中，城中区环比下降35.2%，柳北区环比下降37.9%，柳南区环比下降18.07%，鱼峰区环比上涨23.33%，柳东新区环比上涨708%。数据显示，同比2010年9月，柳州市预售备案成交套数上涨36.64%，其中，城中区同比下降7.95%，柳北区同比下降68.9%，柳南区同比上涨143.97%，鱼峰区同比上涨76.19%，柳东新区同比上涨295%。从数据显示，虽然今年柳州楼市没有像以往迎来“金九银十”，但是与去年相比，成交数量有较大幅度上升。而柳东新区上涨最快，汽车城建设让柳东新区成为置业新热点。不断增长的刚需推进柳州房地产市场的发展，而平稳的市场也使得刚需购房更加回归理性。 为吸引购房者，各大楼盘纷纷开出打折优惠作为宣传的噱头，以各种不同的折扣吸引购房者的眼球。从目前柳州楼市开盘鲜有的趋势看，上半年累积的房源在此节点也释放出来，出现了楼市井喷的现象。 “金九”楼市优惠火热现象将在“银十”里持续上升，甚至将出现更多更大优惠幅度！ 兴佳·清华坊 一次性付款98折、按揭99折 100-170平米三房 尾盘 7900 大美·天第 交1000元成为VIP，预约享惊喜三重奏优惠：VIP预约优惠最高累计3万元，开盘当天可参加活动，不同付款方式可享受不同优惠折扣。限量一口价房源6450元/㎡起步，主推90㎡2+1房，130㎡阔绰三房，170㎡豪华四房。样板间10月中旬开放。 华展·华园 四期37#在售50套房源，均价5500元/平米，一次性付款9.7折，按揭9.9折，折后再享受总房价减免一万元优惠。 78平米两房、110平米三房 已开盘 5800 国信·凤起新都 额外99折 90多平米的大两房、130多平米的大三房 已开盘 5600 鸿泰名庭 凡预约2期新品贵宾卡购房者交纳1万元，开盘购房除享受政策折扣外，购买110平方米以下房源，即享受减100元/㎡的优惠，购买110平方米以上房源，获减150元/平方米。同时一期尚余80多套房源在售，户型为135平米左右的三房。目前均价5400元/平方米，一次性付款9.8折，按揭9.9折，本月购房可以享受额外9.9折优惠 房源约200套，主力户型为88平米的小三房和108-130平米的宽敞三房 10月中旬 5400 城南·首座 一次性付款9.8折，按揭9.9折 108套房源，主推78平米两房、114平米三房 10月1日开盘 4700 碧园 大城小院 长期优惠：一次性付款97折，分期付款98折，按揭享受99折，老带新成交老业主免一年物业费，交纳100元办优惠卡，可获10000元购房优惠，再交100元办理优惠升级卡可额外获得5000元购房优惠。 主推户型为73㎡两房，94㎡三房和99㎡三房 已开盘 6000 乐和·紫云华府项目1期预计10月底推出 汇金一号 创意N+1，超高得房率，豪装山水园林样板房即将开放。 主推73-110㎡甜甜2房、亲亲2+1房、美美三房，现火热预约中 10月 6300 协和 集美郡 会员预约增值，开盘享受四重优惠 主推50-90平米两房，100-135的三房 9月30日 6800 分析总结 产品形态以小高层居多，少数多层，推出的户型基本上覆盖市场上的所有需求，但主推户型的面积区间都在90-130平米，以满足刚性需求为主，除了城南首座价格较低之外，其他楼盘的销售均价都徘徊在6000左右，幅度都在300元以内的区间，各楼盘之间依然呈现价格竞争的态势； 产品形态在很大程度上的相似也导致了各楼盘的促销手段比较多样化，以优惠比拼的方式来吸引购房者依然是众开发商的主要手段； 竞争市场呈现出来的局面，对于