中山大信莲塘商业街整体销售的方案34PPT2008年.pptVIP

整体销售方案 中山市美好物业代理有限公司 2008-06-06 营商环境新呼唤 历史告白 从大信开业之初开始，周边就以新购物娱乐中心概念而成为石岐区年青一代最中意的聚集地。周边一系列的楼盘开发成功，天明花园、建设花园、城市花园等一批楼盘的涌现，大大提升了整个商圈的形象。 年青人的集聚效应带动了大信一带的餐饮、娱乐业的兴旺，整个商圈基本上集齐各类型的商铺 剖析现状 商铺投放量及空置率在逐年增加，投资者对商铺投资也越来越理智。 随着城市重心的转移，其他商圈的迅速崛起，大大削弱了大信的区位优势，周边地区商铺不再“一枝独秀”。 从现代商业发展的趋势和区域商业环境，并结合本项目自身的情况，我们得到非常明确的结论： 我们必须采取返租的方式将商铺的经营权与管理权有机地结合起来，以项目的可持续经营为宗旨，才能最终实现铺主、发展商与经营者多赢的局面。 只有建立一个主题鲜明、功能划分合理、消费指向清晰的商业项目，方才是我们寻觅的最佳出路。 我们遇到的难题 我们打造商业 —— 翻天轮 广告包装方案 近期投放计划 销售人员培训 1、从下周起，每周的星期一对上周的客户来访情况和自己每天所完成的工作以书面的形式向营销中心汇报。 2、每周最少一次市场调查，为项目及投资指南提供数据支持。 3、建立起上报机制，如遇客人提出要求不能确定时，要及时向上级汇报。尽最大可能抓住机会。 谢谢阅示 合作愉快 项目规范建议 * 携手共创 美好明天 整体营销思路 营商环境新呼唤 —— 我们寻找出路？ 我们打造商业 —— 翻天轮 广告包装方案 销售人员培训方案 市场现状 大信·新都汇商业圈 项目 天鸿路 莲兴路 判 断： 1、整体商业形态分散，整个区域没有一个明显吸引的主题 2、商铺的回报率过低，很难吸引投资者的兴趣 3、销售人员质素参差，对项目的缺乏信心，对信息反馈完全不明白 4、整体推广没有明确的中心思路，缺乏系统的市场分析。 上述的问题正是我们需要解决的问题，也是项目现状的根本问题 投资者心态 投资者期望一个有保障、投资回报稳定、升值潜力巨大的商铺进行投资。 目前投资者期望所投资总价小，投资门槛低的商铺。 判 断 现阶段租期长、租金收益低是我们对投资者的最大伤害。 在销售过程中，可采取多种轻松付款的方式，甚至采取“以租顶售”等手法以大大降低投资门槛，将扩大目标客户群的范围。 投资者投入极少资金，在数年后就可以拥有一个商业旺地的旺铺，可谓投资赚翻天。但是目前“极少”和“前景”没有明显反应出来。 现在的首要任务是提高投资回报率 现时的商铺租期长，商户经营行业分散导致项目整体气氛难以成型是项目目前面对的最根本原因。 回报率低 人气差 项目难点 面对上述两个困难点对现时整体商户进行一次“洗底”是势在必行 建材行业 餐饮行业 服务性行业 流动客户少，整体营业时间短，对项目难以提供人气支持 租金低，租期长 流动客户多，但机动性较大，对商业形态发展起不到作用 租金尚可，但接受高租金的能力不强 对地区的要求较高，但对整个环境的影响较大 租金相当较高 淘汰 淘汰 建议保留 我们的整合市场战略 主题商场、整合品牌 组合战略、专业路线、细分市场； “好风借好力 ”、凭借地理位置的优势，面向年青消费群； 统一规划、“由外至内、由大到小”、分主题层层展现； 市场攻击，由区域阵地 —— 辐射整体市场—— 展开全市攻击； “ 放水养鱼 ”、捆绑经营、专业配套，攻或守必将立于不败之地； 策略封杀、蓄势准备 —— “洗底”——招商或招租进驻 ——聚集人气； 品牌商家、信心保障 必须拥有经验丰富的经营商、灵活的经营机制、忠实的消费者； 强有力的项目品牌支持才能增强投资客的信心。 市场战略： 由于商铺单价高，而且按揭成数与按揭年限短、使用年限短等特点，建议尽量将首付降低，以降低投资者的忧虑及风险。 商铺竞争的日益激烈，为增强投资客的信心，在售的商铺绝大多数都采用返租的形式进行销售，租金回报一般按每年 6%，而返租期则 1年至3年不等。从快速回收资金和提高销售率的角度出发，我们建议本项目采取1~3年年返租6%~8%的方式进行销售。 本地的投资客在进行商铺投资时，比较青睐街铺，而外地投资商铺时，则多数选择单价较低、投入较小的商铺购买。建议将本项目的街铺目标客户锁定为石岐本地投资者、内街则以镇区客为目标客户。 我们的规划 美 味 轩 街铺规划：由于街铺面积较大，而且整个项目被两个红绿灯位包围，没有特别吸引眼球的商家，过路的人群很难被吸引停留。我们建议引进两至三家如元绿寿司等知名的快食机构，一方面可以聚集人气，另一方面也将发挥