中地行2010年9月海口天伦·誉海湾的项目宏观市场分析.pptVIP

二〇一〇年九月 海口天伦·誉海湾项目 宏观市场 全国房地产市场走势 宏观市场解读 宏观政策解读 截止2010年8月，中央就房地产市场调控出台了20余个相关政策 2010年1-8月份国家房产宏观调控政策 必威体育精装版出台国家房产宏观调控政策 宏观政策解读 9 月13 日，在天津举办的2010世界经济夏季达沃斯论坛上，温家宝总理强调，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。 9 月27 日，国土资源部、住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》指出：统一思想，加强部门协调配合；强化住房用地和住房建设的年度计划管理；加快推进住房用地供应和建设项目的审批；严格住房建设用地出让管理；加强对住房用地供地和建设的监管；加大违法违规行为清理查处力度。《通知》中强调加大对保障性住房的土地供应 9 月29 日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。 温家宝：稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。 国土资源部住房和城乡建设部：进一步加强房地产用地和建设管理 央行、银监会：关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知 宏观政策解读 海南省地方调控政策 宏观政策解读 加大房地产市场供给、抑制不合理需求，是当前调控政策的重点 全国房地产市场持续升温招致更进一步调控政策接踵而至 深化落实“新国十条”，加大落实力度仍是当前的中心任务 未来调控政策的走向房价调控不可避免 新出台国家房产宏观调控政策 中地行观点： 宏观市场解读 1-9月中国105个城市土地市场交易情况 9月初以来商品住宅销售面积明显回升。这表明在新政出台导致人们普遍观望、市场冷却一段时间后，价格出现一定松动，市场积累了一定量的需求需要释放，因此导致交易量的回升 市场交易量明显回升的情况下，一线无大幅度上涨，而表现为平稳态势。说明调控政策在其中起着重要的制衡作用。 2010年1-9月一线城市商品住宅销售情况 2010年1-9月一线城市商品住宅价格情况 宏观市场解读 2010年1-9月全国105个城市土地市场交易表（部分主要城市） 小节：从表中可得一线城市中绝大比例的住宅土地推出量远高于成交量，二三线城市成交率高过一线城市，但整个市场态势较低迷；销售情况呈W,九月以后市场整体回暖，态势看好；销售价格二三线城市交易量明显回升后，又出现缩量现象，表明二三仍处于不稳定中。 二、三线城市商品住宅成交量有所上升，但并未出现大幅度上升的局面，仍属正常范围。商品住宅市场的销售表明，房地产市场仍在调整中，但是，地价不断上涨，房价上涨预期增大。 2010年5-9月二三线城市销售面积环比增长率 宏观市场解读 1-9月中国105个城市土地市场交易情况 月度供应量 1-9月全国105城市土地 住宅用地供应量逐渐趋稳，1-9月全国105 个城市住宅用地累计供应量同比增加58% 月度成交量 1-9月全国105城市土地 成交量自4月起开始低位徘徊，但1-9 月全国105个城市住宅用地累计成交量同比增加47% 自4月起，土地市场推出量同比增幅均保持在60%以下，7月以后，则维持在10%范围以内。9月，全国105个城市共推出住宅用地3509.8万平方米，环比增加22%，同比增幅则仅4%。 自4月起，土地市场成交量同比增幅均保持在50%以下，8、9两个月更出现同比负增长的现象。9月，全国105个城市共成交住宅用地2177.7 万平方米，环比增加16%，同比则下降18%，成交量远低于上年同期水平。 宏观市场解读 1-9月中国105个城市土地市场交易情况 新政的冲击和长时间的政策空转激发的逆势抄底心理给土地市场交易增加了诸多不确定性因素，也为 市场各方提供了相当的博弈空间，从而导致2010 年各月楼面均价水平出现一系列波动，从而形成“ W 形”的“双谷底”走势。重缺乏连续性、 从同比变化来看，2010 年1-9 月各月同比增量呈现出一种明显的下降趋势，同时也呈现出一种类似于“W 形”的“双谷底”走势，谷底同样是4月和7月。九月房市开始普遍回暖 海口市场解读 海南房地产市场已经过一个周期的发展： 88年建省房地产开始发展，92年达到高峰期，出现泡沫 93年宏观调控