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上海创意产业园区发展趋势研究 上海创意产业及园区发展概况 上海创意产业及园区发展概况 上海创意产业及园区发展概况 上海已授牌创意产业园区 上海创意产业及园区发展概况 创意产业园区对房地产的效应分析 创意产业园区对房地产的效应分析 创意产业园区对房地产的效应分析 成交均价角度------带动区域板块办公楼价格的攀升 创意产业园区的发展趋势研判 创意产业园区的发展趋势研判 创意产业园区的发展趋势研判 创意产业园区的发展趋势研判 创意产业园区的发展趋势研判 创意产业园区的发展趋势研判 创意产业园区的发展趋势研判 创意产业园区的发展趋势研判 上海创意产业园区的发展趋势研判 3 1 嘉定 1 宝山 1 闵行 1 松江 4 浦东 3 黄浦 5 卢湾 5 普陀 8 杨浦 8 闸北 11 虹口 8 静安 12 长宁 13 徐汇 59% 34% 7% 创意产业园区环线分布状况 创意产业园区的发展趋势研判 上海已启动的创意产业园区，无论是在数量和体量上都集中在内、中环内，尤其是内环内区域占到了绝对优势。中外环间和外环区域所占数量和体量都极小。 从上海工业历史发展沿革来看，中、内环作为传统工业厂房聚集的利点，比之中、外环区域有先天的建筑资源优势。所以内、中环区域内的创意产业园较为聚集，也是重点发展区域。 内环内 内中环 外环外 目前，上海创意产业园区的分布基本呈现了“两带三区”的分布特点：黄浦江沿岸、苏州河沿岸，苏州河北区、苏州河南区、浦东新区。 地域分布特点 根据现有的81家创意产业园区的分布特点，可以发现，创意产业园区基本上集中在市区经济比较发达、交通比较便捷以及传统历史上的老工业区，根据以上总结的特点，我们选取一下指标作为创意产业园区发展趋势的考量指标： 轨道交通的经过数量 交通状况 可改造旧厂房面积、可改造的旧里弄面积 潜在市场供应 人均GDP、从业人员学历状况 宏观经济环境 排除几个重要的工业区和开发区的聚集区县所带动的人均GDP的高值，如浦东、闵行、青浦、嘉定和松江，剩下的几个区县的人均GDP与园区分布基本上呈现了一定的规律。 需要特别指出的是虹口区和黄浦区的特殊变化。虹口区是上海传统的文化业发展中心区域，但是并没有其他有利的支柱产业的支撑，因此尽管其创意产业园区的数量很多，但是区域人均GDP却并不高。黄浦区的文化产业发展较为成熟和完善，但是地域面积较小和政府所在地的原因限制了其创意产业园区的数量。 宏观环境分析---人均GDP 创意产业是一种新型行业，也是一种创新性产业，因此其对于学历的要求很高，从这个意义上说，创意产业园区的分布与各个区的人员学历情况有一定的关系。图中的曲线是各区县大专以上学历人员占从业人员的比重，从图中可以看出，各城区高学历的人员比重越高，创意产业园区的数量也较多。 宏观环境分析---区域从业人员学历状况 杨浦：高校的聚集区，从业人员学历状况必然相对较高 卢湾、黄浦、浦东：写字楼和办公区域的聚集地区，也是高学历人才汇聚的区域 创意产业园区的发展趋势研判 市场供需方面---潜在供应方面 创意产业园区大多数是由老旧厂房和旧式里弄改造而成的，因此，估计各区县潜在的可改造的资源数量也是衡量今后创意产业园区发展的一个重要因素。从图中可以看出，杨浦、闵行、宝山和松江是潜在的供应大户。 2008年上海总就业人口为1041万人，创意产业从业人员达95万人，约占从业人员的9%。假设这些创意人才只有一半需要进入创意园区办公，按人均办公面积15平米计算，对创意产业园区的需求约为近712万平方米，是现有园区面积的2.8倍以上。这说明从中长期来看，上海创意产业园区的办公需求是非常大的。 市场供需分析---办公需求方面 创意产业园区的发展趋势研判 交通状况分析 0 崇明 0 奉贤 1 青浦 1 松江 0 金山 1 嘉定 3 宝山 5 闵行 7 浦东 6 黄浦 5 卢湾 4 普陀 4 闸北 3 杨浦 4 虹口 2 静安 5 长宁 7 徐汇 轨道交通经过的数量 区县 由于创意产业园区的大部分的功能是办公和商铺，因此人流和交通是必须要考虑的关键因素，最好是分布在交通比较便捷的区域。 先来一场华丽的变身秀 变身为 枪炮局 创意标签：广告设计、咨询策划、花园式商务办公、中国西洋艺术摇篮、新媒体产业、艺术创意 ●２５７７创意大院 前身：江南枪炮局 变身为 屠宰场 ● 1933老场坊 创意标签：形象设计