上实2010年4月25日淮北九方刘庄的项目市场定位的报告.ppt

-目标消费者为大 众消费群或某 一细分市场 -提供以购物为主 的、含有餐饮/ 休闲娱乐成份的 、一站式购的消 费中心 -提供社交、家庭 活动与其他附加 价值 -随机性消费模式 -位于城市中 心区域 -城市中心主 干道旁 -6-10万平米 -核心商圈3公 里，次级商’ 圈6公里，三 级商圈40公 里以上，覆 盖三级商圈 以服装、休闲娱乐、餐饮为主 -3-5个主力店 -主力店通常为 百货公司、主 题餐饮区、电 影院及其他主 题室内娱乐 -主力店面积占 比40-60% -购物60-70% -餐饮15-25% -休闲娱乐 10-15% -多与写字楼及 酒店形成综合 体 购物为主，体现自我实现诉求，感性成份较大 -以封闭型的独 立建筑体为主 (big-box)，有 多个中庭 -楼层3层以上， 多以垂直性交 通配合滚梯 -主出入口外有 多出入口 -地下停车场， 500个停车位 以上 核心价值 选址 商业组合 主力店行业 主力店 功能组合% 购物与娱乐 倾向 消费者沟通 城市购物中心以实体建筑为主，购物成分相对比较大，商业形式相对传统 本项目可能的购物中心类型-1 商业定位基础 商业定位模型 -目标消费者为大 众消费群 -具有浓厚的休闲 娱乐特征的购物 场所 -提供社交，个人 与家庭的休闲娱 乐 -目的地消费模式 -位于郊区、 城乡接合部 或新区 -城市主干道 或高速公路 出口处 -超过8万平米 -核心商圈3公 里，次级商 圈6公里，三 级商圈50公 里或以上 以大型主题式户外娱乐、餐饮、主体购物街区为主 -3-5个以上主 力店 -主力店通常为 2个户外娱乐 主题，如人造 海滩、溜冰场 等，以其他主 题如购物、餐 饮作为辅助主 力店 -主力店占比 60-70% -购物40-45% -餐饮10-15% -休闲娱乐40%以 上-多与酒店、 写字楼结合形 成综合体 休闲娱乐为主，体现自我实现诉求，感性消费行为为主 -开放式的建筑 体、内外街区 布局为主-单体 建筑最多为三 层，多为一、 二层 -有地上停车场 ，停车场巨大 ，停车自由度 大，通常每个 建筑体/商铺都 配有停车位置 -1500个停车位 以上 -与交通枢纽连 接 核心价值 选址 商业组合 主力店行业 主力店 功能组合% 购物与娱乐 倾向 消费者沟通 购物公园的休闲、娱乐成分相对高，在整体空间布局方面需要更多着眼于自由开放的街区，从形态上和文化上更具有独特性 本项目可能的购物中心类型-2 商业定位基础 商业定位模型 本项目 项目 三级商圈： ? 范围：长三角+本省 次级商圈： ? 范围：淮北市 核心商圈： ? 范围：20分钟车程或路程 ? 半径：10公里 本项目将覆盖项目所处区域及西侧城镇具名及旅游人口，成为淮北区域性消费者和外来人士休闲、购物的目标性消费场所 本项目的商圈覆盖范围 商业定位基础 商业定位模型 核心价值：引领潮流、体现大都市气息的购物、休闲、娱乐一站式消费场所 本项目 价值定位 消费者 ? 以淮北大众市民为主，覆盖高、中收入人群 ? 淮北游客和商旅人士也是重要的目标消费群 商业组合 ? 购物占60% ，餐饮20% ，娱乐占20% ? 需要寻找到观前街、园区等商业元素的缺 失或弱点，以及淮北消费者未满足的需求 ? 寻找中国市场创新的商业元素，引进适合 淮北消费特点的部分 ? 具有全市辐射范围的、地标性的主力店， 最具口碑或最富特色 ? 相比观前、园区、新区同行业主力店、需 要具有明显的竞争优势和市场号召力 ? 如超市中的OLE，百货中的连卡佛，体育 中的迪卡侬，服装中的ZARA 主力店 ? 强调国际化、现代化的文化 ? 强调健康和富有活力的休闲娱乐概念 ? 同时需要充分理解本地消费特征，在品牌 塑造方面，添加本地特有的传统文化倾向 品牌内涵与消费者沟通 以商业作为整体项目的灵魂，本项目将被打造成为具有城市地标意义的、淮北区域性事业地产的领导者（1） 商业定位基础 商业定位模型 淮北主要商业场所 本项目 情感需求 娱乐 功能需求 情感需求 功能需求 街3 街1 本项目 -购物公园 一次性购足 专业化 (= 有限品种) (= 品种齐全) 街5 路6 本项目 -城市购物中心 街4 街2 购物 以商业作为整体项目的灵魂，本项目将被打造成为具有城市地标意义的、淮北区域性事业地产的领导者（2） 商业定位基础 商业定位模型 关键词：布局合理、招商先行 定位原则 定位要点 收益最大化 销售型物业，回笼资金，最大利润 持有型物业，未来持续高租金回报 销售型物业布