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基于住房空置原因与对策研究 【摘 要】政府的鼓励和支持以及巨大的市场前景促进了个地房地产市场的繁荣和发展。但是我们不可避免市场不容乐观的现实：在住宅市场繁荣发展的同时，住房空置面积也在悄然迅猛的增长。文章试着从几个方面入手分析空置的现状，造成住房空置的原因及其影响，探讨解决办法。 【关键词】住房；空置率 近年来随着商品住房投资的迅猛增长，全国各地商品房空置面积集聚增大。空置指标是反映市场供求平衡的重要指标，通过对空置指标的研究可以洞察房地产市场的变化，为决策提供重要的参考依据。当前我国商品房空置率已高达30％多，有的城市都大于30％。这远远高于10％的国际警戒线。上海楼盘的整体空置率大约在25％～30％之间，上海部分地区房屋空置高达50％，北京市仅从2006年开始入住的居住小区中普通住宅的空置率平均为27.16％。有人称上海有400万套住宅空置，连续6个月电表读数为0。一场由“空置房”引发的“口水战”仍在持续发酵。解决空置问题仍面临着很大压力。商品住房空置是个全国性的问题，当然各地商品住房空置原因也存在很大的差别。造成商品住房空置的原因是多方面的，概括来说主要影响因素有几个方面：一是市场经济在运行过程中宏观调控因素的影响；二是商品房开发过程中存在的问题所；三是由于住宅市场的一些配套服务体系不够完善。 一、宏观调控因素的影响 由于房地产在经济发展中的作用和地位举足轻重，因此在经济运行中宏观调控对房地产的影响也是十分明显的。宏观调控因素可以体现在住房供应总量虽然挺大但居民有效需求不足、地产调控和调节个人房产收益的税收政策等方面。（1）商品住房供应总量偏大。很多地方政府把房地产业作为促进城市经济发展的重要的支柱产业，并推出了大量的优惠政策和措施，鼓励和支持房地产企业的发展，而高额的行业利润也促使很多的部门、单位和个人纷纷投入住宅市场，巨大的市场前景和政策上的优惠也吸引了大批外来资金纷纷入驻长三角，珠三角，京津冀等地。从而导致了房地产的过度开发，投资失控。目前全市从事商品住宅开发的房地产企业几乎上千家，其中有开发项目的300多家，而且每年都还在增加。房地产投资的过于膨胀，使开发规模过大，商品住房集中上市，每年新增竣工面积进入商品房空置面积在逐年增加，这必然形成大量的积压空置。（2）居民有效需求不足。有效需求是指消费者在一定价格下对商品的需求，它必须具备两个条件：一是消费者愿意购买商品，二是消费者有购买能力，商品、购买意愿、购买能力，三者缺一不可。而其中最关键的因素就是购买力。虽然近几年居民收入有所增加，但与商品住房消费水平相比还是相差很大。尽管目前广大居民对住房的潜在需求十分巨大，也相当强烈，但是商品住房价格远远超过现阶段居民的购买能力，使大多数潜在的购房者只能望房兴叹。根据2010年底北京市居民人均可支配收入计算，一个双职工家庭要购买一套中等价位的商品房需将其全部收入不吃不喝积攒近二十年。因此，在目前这种高房价；低收入必然会造成部分商品住房的空置。（3）地产调控和调节个人房产收益的税收政策。购房有三种情形，一种是自住，一种是投资，还有一种是投机行为，而目前市场30％是投机行为，正是这么大比例的投机行为推动了住房空置率的不断攀升。在一定时期内限定购房套数，有效地遏制了外地炒房者，尤其是某些炒房团。而且很多专家认为之所以出现一批空置房，是因为中国没有征收房产税。房产税呼之欲出，很多人觉得调控房地产市场系列政策的出台，是对房产税的颁布有着引导和铺垫的作用。考核问责机制与房市调控的捆绑，在稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的事上，要追究有关部门和领导的责任。这大大推进的宏观调控的力度。虽然，此次房地产调控初显成效，但政策效果还需进一步巩固。一线城市的房地产交易经过近几个月的“缓冲”，已经有所适应。二三线城市的降价效果似乎也并不明显，有的房价略有降低，还有的不降反涨。同时我国住房的空置率仍然很高，表明中央对房地产业的宏观调控任重而道远。为促进房地产市场由投资主导向消费主导转变，必须坚持房地产调控不松懈，不要过于担忧房地产调控可能会对经济增长放缓有影响。 二、开发商经营中存在的问题 住宅开发商在投资开发和经营中的诸多问题是造成商品房大量空置的重要原因，主要表现为售房价格过高、开发商的观念落后、商品房的设计落后、位置偏远、配套设施不完善及物业管理和房屋质量问题等几个方面因素。（1）售房价过高。一般的房地产开发商将开发利润定在20％～30％，有些甚至高达50％，而国际上房地产企业的平均利润均在6％～8％之间。即使目前有些住房开发商声称降低房价，让利消费者，把自己的利润率降为10％左右，但由于开发商资产负债率较高(多数大于70％)，即使开发利润真的降到10％，其资本利润率仍是相当丰厚。有些商品房开发商开发管理不严，效率低下，浪