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基于ISM房地产开发成本控制影响因素分析 　　摘要： 通过文献梳理和对专家的调研，在确定影响房地产开发成本控制因素的基础上，构建解释结构模型，对影响因素作半定量化分析，并分层使其结构化，明确各个因素之间的相互关系，在此基础上，深入分析这些因素对房地产成本控制的影响作用，为更好的进行成本控制提供定量化决策依据。 　　Abstract： Through literature rewiew and research of experts and on the basis of determining the cost control factors which impact real estate development，the Interpretive Structural Modeling（ISM） is constructed to make semi-quantitative analysis of influencing factors and to layer it structuring. Make clear the interaction between the various factors relationship. On this basis，the effet of these factors on the real estate cost control is analyzed in-depth to provide a quantitative foundation for decision making for better cost control. 　　关键词： 解释结构模型；成本控制；房地产 　　Key words： ISM；cost control；real estate 　　中图分类号：[F293] 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）02-0154-03 　　0 引言 　　随着国家宏观调控形势的加剧，房地产市场竞争程度日趋激烈。因此，房地产企业强化成本管理，做好成本的预测、计划、控制、核算、分析等工作已成为其生存的必要条件。而成本控制无疑是其战略成本规划管理的核心内容之一。 　　房地产开发是一项复杂的系统工程，具有涉及的环节多，部门广，成本构成极其复杂，影响成本控制的因素多等特点，所以做好成本控制就必须抓住影响成本的关键因素，从而制定相应的措施加以管控。本文拟采用解释结构模型（ISM），在文献梳理的前提下，找到影响房地产开发成本控制的关键因素，并依据各个因素对于成本控制的影响程度划分不同层次，展开深入细致地分析，寻找复杂影响因素之间的关系，为房地产开发成本控制提供参考和借鉴。 　　1 房地产开发成本控制影响因素的确定 　　1.1 房地产开发成本控制影响因素文献梳理 徐薇华指出实施成本控制就要对承包商和材料供应商进行控制，并且要严格工程变更及现场签证管理，同时加强采购管理，因而明确了工程变更、现场签证、采购等是实施房地产开发成本控制要关注的因素；张媛媛强调了设计阶段对于房地产开发成本控制的巨大影响，认为设计质量的好坏直接关系着成本控制的效果；杜燕蓉则通过组织的相关措施对房地产开发成本进行管理控制，说明了房地产企业组织、管理体系的构建对于房地产开发成本控制的积极作用；朱国荣在梳理了房地产企业财务管理资金占用额大、风险大、管理难度大等特点后，重点分析了财务管理中成本把控欠缺的问题对于房地产企业的不利，从而让我们认识到财务管理对于房地产开发成本控制的重要影响；路伟站在全寿命周期成本控制的角度，认为房地产企业缺乏成本控制观念对于房地产开发成本控制是不利的；唐丽春在新形势下给出的房地产开发各个环节成本控制的措施中，提到施工中合同管理、销售费用的控制，揭示了营销也是房地产开发成本控制的影响因素；从梁建娥论述的房地产企业纳税成本的特点中可以看出，房地产企业纳税范围广，并且金额大，可以占到企业收益总额的50%以上，所以税务规划将对房地产开发企业的成本控制具有深远意义。 　　通过以上文献的梳理我们发现：大多数学者对于房地产成本控制的研究采用定性分析方法为主，主张从管理、经济、合同等方面进行控制；文献中对于影响房地产开发成本控制的关键因素各个学者的观点比较一致，例如都认为设计质量的好坏对于后期施工阶段成本控制起着至关重要作用，资金成本的控制直接影响开发成本的管理等。 　　然而文献论述的成本控制大部分只涉及策划、设计或者施工的某一个阶段，只针对于某些具体的如工程变更等影响因素进行了研究，提出相应成本控制策略，缺乏对房地产全过程的系统控制模式的研究。 　　1.2 房地产开发成本控制影响因素分析 通过文献的梳理，本文归纳了影响房地产开发成本控制的12个因素，并将之划分为