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关于房产市场管理分析 　　摘要：本文分析了我国房产市场管理存在的问题，提出了解决问题的方法，供大家参考。 　　关键词：房产；市场；管理；分析 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012） 　　与中国经济大繁荣、房地产“黄金十年”紧密相联的是城市住房价格的大幅飙升。中国经济因此埋下难以解决的隐患。虽然官方统计数据表明，我国城市人均收入支付水平的增长速度远高于住房价格增速，但由于住房价格基数较大，住房价格的不断攀升，客观上使得越来越多的普通社会公众的住房支付能力越来越差，住房领域的社会矛盾因此非常尖锐。虽然为解决这一问题，国家和各级地方政府都在大力推进保障房建设，但由于大力推进保障房建设并没有从根本上理清我国当前房地产市场的头绪，因此，取得的成效也很难被社会公众所认同。在这种情况下，多管齐下，在有序推进政治体制改革的同时，有效加强房地产市场监管就显得非常必要。因为政治体制改革并非朝夕之功，因此对于各级政府来说，提升管理效率是更为现实的选择。而要加强管理，首先必须弄清楚我国当前房地产市场管理存在的问题，这样才能有的放矢的调整改进。 　　1 房产市场管理存在的问题 　　1.1 以增量为主的管理调控方式已不适应市场发展变化 　　当前住房领域的主要矛盾是住房价格水平与中低收入群体的住房支付能力的差距不断扩大的矛盾。这里的住房支付能力既包括因就业、分户等需求而产生的刚性需求的支付能力，也包括因提高生活质量而产生的改善型需求的支付能力。解决这个问题，我国各级政府一直以来采用的都是大力鼓励以集中新建为主的增量调控管理思路，新建增量因此成为我国政府住房宏观调控、日常管理及满足我国现阶段社会公众住房需求的主要手段。我国当前仍处于城镇化阶段，刚性需求和改善型需求仍然数量众多，在这种情况下，政府以增量调节市场供需关系的手段可以说仍然具有一定的合理性。但是，如果一味将思路固化于此，则可能无法解决当前我国的一系列房地产问题，特别是城市房价过高，房价上涨引发工资推动型通货膨胀等经济和社会问题，更无法解决未来因增量过度可能引发的住房空置、资源浪费等问题。之所以这样说，是因为我国当前的住房市场已经发生质变。 　　1.1.1 住房买卖市场的产品结构及交易结构发生质变住房买卖市场的质变表现为两方面，一方面是静态的住房产品结构的质变；另一方面是住房买卖市场动态交易结构的质变。首先，在静态的住房产品结构上，我国当前的住房买卖市场事实上已经过度到以存量为主的市场。 　　1.1.2 租赁市场发展规模比肩存量市场 　　当前住房市场结构的质变，不仅表现为存量房市场已实力雄厚，而且表现为租赁市场异军突起。租赁市场的重要性主要体现在其供给规模爆发式的增长上。 　　1.2 住房买卖市场和租赁市场供需结构错位 　　我国当前住房市场的主要矛盾是住房供给价格与中低收入人群住房支付能力错位的问题。并不是住房供给总量不足。如果按住建部公布的城镇人均住宅建筑面积31.6平方米；农村人均34.08平方米的标准来看，目前我国人均住宅建筑面积的拥有量水平已经超过了中等收入国家平均水平。 　　所以，可以这样说，在住房问题上，我国当前住房问题的根源并不在于总量不足，而在于受价格机制约束，中低收入群体通过自身努力无力从市场上购置价格高启的住房。住房供需结构之间的错配是我国当前住房问题的所有根源。 　　1.2.1 住房买卖市场存在供需结构错位问题 　　因为城市房价较高，我国当前住房领域内的社会矛盾非常尖锐。虽然这一矛盾因2011 年以来的房价下降有所缓解，但整体形势仍然非常严峻。之所以如此，原因有三点：一是造成这一矛盾的制度原因短期内难以消除；二是我国当前的住房保障工作，无论是制度建设、理论研究，还是具体实践及政府财力支撑都存在着这样那样的不足，还不能形成一套行之有效的方法与机制从根本上解决目前住房领域最亟需解决的社会公平问题。 　　1.2.2 住房租赁市场供需结构问题日益显现 　　随着住房租金价格的上涨，住房租赁市场也开始呈现供需结构错位的问题。只不过，这几年，由于出租住房的供给规模迅速增加，这一问题的矛盾相对缓和。住房租赁的承租人在现实生活中由于各种原因产生承租需求，但由于受价格机构的约束，大部分承租人需求的还是总价相对较低的中心城区的出租住房。但是在现实生活中，这类出租住房的供给量却远跟不上市场需求。住房租赁郊区化的趋势因而在全国范围内推而广之。 　　1.3 商业用房的建设、投资缺乏政府指导 　　商业用房主要包括写字楼、商场、商铺、餐饮、娱乐休闲等设施。在现实生活中，这类房产的建设、投资，我国一般都采用由规划部门控制的政策。规划部门的控制虽然可以在一定程度上减轻商业用房建设、投资的盲目性，但是由于商业地产的专业性很强，规划部