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关于居住小区封闭城镇公共道路问题检讨与反思 　　 摘要:本文对大型居住小区封闭城镇公共道路的现象进行了研究，分析查找了问题的根源，对目前政府部门的有关工作进行了检讨，并从规划、土地供应、工程建设、物业管理等四个环节提出解决居住区封闭城镇公共道路问题的措施。 　　关键词: 居住小区；城镇公共道路；封闭；宗地界线 　　Abstract: in this paper, the large residential area closed urban public roads on the phenomenon of research, analysis for the root of the problem, at present the relevant government departments to work in the review, and from planning, land supply, engineering construction, property management, put forward to solve four links of residential area closed urban public roads measures. 　　Keywords: residential district; Urban public roads; Closed; Parcel boundaries 　　 　　 　　中图分类号：U41文献标识码：A 文章编号： 　　0 引言 　　近年国内大型居住小区逐步兴起，这些大型居住小区对封闭管理的要求与城市道路对社会开放的属性之间的矛盾日渐突出，并引发了所谓的“市政路”、“小区路”、“私家路”的纷争，使得一些早年就进行规划控制的道路如今却难以实施，路网结构体系无法按规划意图进行完善。 　　以广州为例，上个世纪末在番禺、天河、白云区等外围新城区域逐步出现了大型乃至超大型的封闭式居住小区，在这些大型封闭式小区中，大量出现已建道路不开放，未建道路难建设的现象。典型的如番禺区的祈福新村，面积约4平方公里，多条本应对公众开放的城市道路被当作小区资源纳入封闭范围，人为造成番禺区西北部地区路网结构性缺陷；又如天河区华南御景园将未建的云溪路用地纳入小区封闭范围，导致天河区北部东西向的交通主动脉至今无法打通，并产生大量信访维稳问题。调阅近些年的相关信访案件，可以发现这些问题并非存在于个别小区，对于外围新区大型居住区而言，此类现象几乎普遍性的存在，已经成为城市规划、建设及管理工作中无法避开的问题。因此，有必要从规划、建设、管理三方面进行检讨和反思，寻找问题的根源，并提出应对措施来确保城市规划路网能够按照规划意图发挥出应有的作用。 　　1 问题产生的根源??反思 　　1.1 规划阶段对城镇公共道路界定标准不明确 　　《物权法》出台实施前，此类“市政路”、“小区路”、“私家路”的纷争，争议的重点往往在于道路的公共属性，小区业主与政府部门争议的问题可归结为某条具体的道路到底属于公共道路还是小区私家路。2007年开始实施的《物权法》其第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路除外”。 因此，从法律角度看，有关争议可更规范的表述为“城镇公共道路”与“业主共有道路”的争议。城镇公共道路由政府决定其使用方式并负责日常管养，业主共有道路由业主共同决定其使用并负担日常管养经费。只要不违反法律的强制性规定，业主可任意决定业主共有道路的使用方式，包括封闭、禁止业主以外的人使用等。 　　但是，关键的问题是目前我国指导规划编制的各类规范均未能明确定义“城镇公共道路”的概念，“城镇公共道路”涵盖的具体范围并不清晰，各类规划成果中也都没有标示过“城镇公共道路”的字眼。如控规图则中一般仅按规范要求标识高速公路、快速路、主干道、次干道、支路，而修详规成果中有关道路的标示更未含糊，并经常出现“规划路”、“道路”等含义广泛但指代不明的用词，以及“市政路”、“小区路”等不规范用词。 　　因此，规划源头上对城镇公共道路界定的模糊，导致政府部门在与小区业主的争议中往往难以找到法律依据，是城市规划道路被居住小区纳入封闭范围的主要原因之一。 　　1.2 土地供应环节有关代征城镇公共道路用地的做法引发小区业主误读 　　产生上述问题的居住小区共同特点就是用地范围大，其宗地界线往往包含多个街区，一些城镇公共道路也被纳入宗地范围由建设单位代征，虽然不纳入宗地计算容积率，开发商也无须支付出让金，并不享有使用权。但是此类做法极易引发小区业主的误读，使其认为其宗地界线内的土地全部都支付了出让金，并且有关成本还通过物业交易由各业主共同分摊承担，因而拒绝将宗地范围内的公共道路对外开放。