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关于二次装修改造工程投资控制分析探讨 　　【摘 要】随着建筑装修产业的不断发展，二次装修改造工程所占建筑市场投资的比例日益增加，目前的二次装修改造工程超概算投资的现象较多，因此文章以二次装修改造工程全过程投资控制涉及的若干问题进行探讨，就二次装修的前期阶段、涉及阶段、招投标阶段、施工阶段、后期结算阶段的投资控制措施进行论述，实现合理降低工程成本、项目投资控制概算内的目标。 　　【关键词】二次装修改造；投资控制；造价管理 　　引言 　　近几年，随着经济的快速增长和文化生活水平的不断提高，许多写字楼、商铺、宾馆、商场、老厂房改造创意园区的改造装修逐渐增多，同期的市区新建房屋的工程量减少，二次装修改造工程在行业中的投资比重日益增大，在装修改造上的投入费用已经接近或超过工程土建费用，改造装修工程涉及到修缮加固、拆除、强弱电、消防、给排水等多项专业工程，所以对于工程投资控制有了更高的要求。 　　1 工程的装修设计方面的投资控制问题 　　多数装修工程的时间较紧，设计单位凭方案、效果图中标后，到工程施工招投标或开工时使用的是没有详细节点的粗略的施工图，大部分细化的图纸需要确定施工工艺、现场拆除后查看后才可出图。造成招标时的工程量描述都类似模拟招标，特征及工作内容描述较粗略，目标造价与实际无疑在项目前期时差距就加大了。有些工程的施工设计一体公司，设计能力较弱，设计图纸也十分简单，根本达不到施工的深度要求。概算编制较粗，造成施工的变更修改较多，建设单位脑中对工程的印象是设计提供的效果图，不同的人对效果图有不同的理解。当现场施工效果与效果方案图差异大时，修改量增加，给投资控制增加了难度。 　　建议设计选用资质好，进行设计多方案比选，选用有类似工程的设计经验的单位，设计图纸尽可能成熟后再进行下步的施工工作。按照初步设计概算造价限额设计，不能盲目的设计增加投资，合约中明确此项奖惩方式。工程设计前现场多勘探几次，减少原工程的拆除工作量和返工的工作量。 　　设计过程中及时沟通，多利用信息通讯的便利的沟通方式。并且提供原工程完整的竣工档案资料给设计，便于装修的荷载计算和数据查询。工程开工后要求设计单位派人参加工程例会，及时处理施工中的问题，避免因设计问题处理不及时造成施工单位索赔的理由。 　　2 工程的招投标工作及施工单位的优选 　　二次装修改造工程具有施工程序多、项目繁杂等特点，施工单位的资质能力大小不仅影响工程质量、工期，对造价的影响更不容小觑。施工单位的选取最好采用竞标的方式，容易选出适合本工程特点、有类似施工经验、报价合理的企业，现场项目经理要有类似工程的施工管理经验，这样对工程的管理预见性较强。采用清单报价模式对以后投资控制也是界定综合单价、措施费用取价范围比较清晰的方式。招标文件对以后可能发生的价格工程量变化的材料，变化调整方式约定明确，避免报价单位不平衡报价法，低价中标然后高价结算。 　　招标文件中中标单位的合同格式、条款、总包各专业的配合条款、临时设施、安全文明施工等约定清楚，工程量清单特征内容描述详细，如木地板的铺设，写明是否有木格栅，木格栅的规格间距、是否有防潮垫、防火防腐处理等，对投标的价格影响较大，一般木地板装修工程这项差异会从180元/m2～290元/ m2（同样的主材单价）。综合单价明确清楚也减少以后的索赔事项。再比如，墙面大理石，效果图是米黄色，招标时要明确是莎安娜米黄、还是西班牙米黄、丁香米黄，石材的厚度、规格、产地以便施工单位报价。 　　对于工程中的拆除、垃圾清运、外立面施工围挡问题，建议施工单位投标报价前查看现场，实行自报闭口单价的方式，减少后因拆除，清理的人工签证。工程量较大的子目要附详细的人工材料分析，便于回标分析人材机的报价是否正常合理。 　　3 加强施工阶段管理、发挥监理的作用 　　装修改造工程的施工监理工作尤为重要，重视监理单位的技术标和监理方案。工程装修涉及的弱电、消防、配套等问题很多，需要较高水平的各专业知识、现场的安全管理知识。 　　工程现场的隐蔽工程要监理做好记录，如暗敷工程、隐蔽工程、套管敷设、基层处理是否防火防腐等，进场的材料品牌、型号投资人员核定价格后封样。查验合格证，尤其涉及环保的材料，生产厂家、批次、检验报告需要监理把关。例如最常用工程量较大的内外墙涂料，不同的品牌、系列，涂布率差异较大，不是建设单位看下材料每公斤价格就可以的，每平方米的材料消耗量不同影响着综合单价。 　　工程中做好每次会议协商、邮件传真来往、收发文记录，完善签字手续，。对于日常的工程发生变更或技术核定单，建议要求施工单位以报价单作为必要附件，方便造价人员及时核定，对投资进度及时了解动态掌握。 　　4 重视合约管理。 　　二次装修改造工程涉及的专业施工单位较多，合约管理中，总包单位适当给予总包配合费，在现场管理协调中可以减