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假设房地产业营业税改增值税盈亏影响分析 　　摘要：随着国家对营业税改征增值税的逐步开展，先从区域和某个行业试点，再逐步推广至其他行业。本文假设房地产业营业税改征增值税，对房地产业的经营及税负影响进行对比分析，运用房地产业一般盈利模式，测算5%的营业税改征17%的增值税后的企业盈亏变化；并利用盈亏平衡点模式，测算在保证企业税负基本不变的情况下，营业税改征增值税应按多少增值税率征收。 　　根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》确定的税制改革目标和财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》：试点地区先在交通运输业、部分现代服务业等生产性服务业开展试点，逐步推广至其他行业。国务院要求自2012年8月1日起至年底，将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东和厦门、深圳10个省（直辖市、计划单列市）。本文就在假设条件的基础上，就开发与销售房地产企业实行营业税改征增值税，将对企业盈亏影响进行测算、分析。 　　一、房地产开发与销售企业目前主要应缴纳税款种类 　　（1）营业税：纳税人按销售不动产的销售额的5%计征。 　　（2）城市维护建设税：纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的1%、5%、7%分三档计征，其中：纳税人所在地在市区的按7%、纳税人所在地在县城、镇的按5%、纳税人所在地乡、工矿区的按1%。。 　　（3）教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的3%计征。 　　（4）地方教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的2%计征。 　　（5）土地增值税，按纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额的30%、40%、50%、60%分四级超率累进税率计征。其中：增值额未超过扣除项目金额50％，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200％，税率为60%。 　　（6）企业所得税，纳税人按应纳税所得额的25%计征。 　　（7）另外，房地产业还涉及计??印花税、土地使用税、房产税等税费，这些税费金额较小，且一般作费用直接计入成本费用中，本文不作详细说明。 　　二、房地产公司经营盈亏模式 　　设房地产业销售额为100，销售成本（含土地成本、建设成本）为A，营业税费为销售额的5.6%。 　　三大期间费用（含管理费用、销售费用、财务费用、贷款利息），依土地增值税计税扣除标准（注：税务设定的标准具有一定参考性），设期间费用为销售成本的10%。 　　土地增值税的增值额等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值税的累进税率界限测算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，则A＜46.97，即若销售成本大于销售收入的46.97%，土地增值税按30%的税率征收。考虑到招拍挂土地成本的趋高及参照上市房地产业的有关数据，本文按A＞46.97即税率为30%的土地增值税税率假设，得出土地增值税等于（100-1.3A-5.6）×30%。 　　税前利润为100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A 　　三、房地产业5%的营业税改征17%的增值税后经营盈亏模式的改变 　　（1）假设5%的营业税改征17%的增值税，同时土地增值税还照常征收，房地产公司成本盈利模式如下： 　　设房地产业含税销售收入为100（即假设改征前后消费者支付的现金总额不变），若按商品销售行为的17%税率计征增值税，则房地产公司不含税销售收入=100÷1.17=85.47。 　　设含税销售成本为A（即假设改征前后开发支出的现金总额不变），按财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》，建筑业增值税率为11%，另假设土地成本比照建筑业的增值税率为11%，则不含税销售成本为A-A÷1.11×11%=0.9009A。 　　设期间费用为销售成本的10%，期间费用为0.09009A。 　　销售税金附加（含7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、2%的地方教育费附加）等于实际缴纳的增值税的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A 　　土地增值税的增值额为85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值税为（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。 　　税前利润为85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -