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房 地 产 估 价 ——小论海南投资方向 姓名:张 晶 海南投资方向 海南省旅游业分析： 对于海南来说，投资最佳方向或许不是房地产市场的投资，而是旅游方向。 海南建省办特区以来，历届政府都十分重视发展旅游业，通过确立和实施“一省两地”的产业发展战略，将旅游业作为海南优先发展的支柱产业之一，努力把旅游资源的潜在优势转变为现实的产业优势。经过多年的培育和发展，海南省旅游行业已拥有国内许多地方所不具备的资源、环境、政策和法律优势，形成了具有相当规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全、协调配套的产业体系，以观光为主，度假、会议为辅的海南旅游产业发展格局已初具规模。 但这个所谓的旅游胜地却又有许多的不到位之处，“国际旅游岛”的名号使海南房价一瞬间疯涨，也使那一瞬间到外人口进入海南旅游的人数暴涨，但是却没有太多的人愿意回到海南进行第二次旅游，究其原因，从我的方面来看有几点：1、海南的旅游条件并不优越。海南作为国际旅游岛，其丰富的旅游资源可谓是得天独厚的，但是却并没有好好地利用起来，海滩上满布的垃圾，脏乱差的卫生条件，作为旅游的人来说，一个环境优美卫生良好的条件绝对是吸引人的，没有人愿意在会导致自己身心难以得到放松的环境下度假。2、海南的服务业问题极大。对于在海南旅游过的驴友来说，住宿问题可以说是让人觉得啼笑皆非的，海南的旅店并没有一个完整的管理体系，坐地起价漫天要价这样的情况可以说是比比皆是，海南人似乎停留在见一个宰一个这样的思想上，却没有拉拢回头客这样的思想，当然，海南的出租车系统也是相当不理想的，没有完整的管理系统，客人在遇到问题时并不知道该向谁反映，于是乎出租车司机有恃无恐，这也是导致旅客心情不佳的一个重要原因。3、海南的治安条件。海南的治安并不好，我相信不管是对旅客还是对原著居民这都是一个很基础的生活安详的条件，没有人愿意把自己放在一个治安事故频频发生的地方，当然，治安这一块很大程度是取决于政府的，需要政府的大力支持。4、付出的价钱与得到的服务不成正比。在海南打工的外地人并不多，海南原著居民是大比例的存在，于是问题便发生了，传统导致的问题其实大家并不在乎，只在乎得到的结果，海南人服务态度可以说真的是很不好的，没有作为服务人员应该有的基本认识，即便是说海南天气导致其原著居民脾气不好这样的解释当然是行不通的，在此方面，海南中层管理人员便更应该注重人员管理，或许奖惩制度是一个不错的选择，有一个良好的服务环境，旅客也更能有宾至如归的感觉。 海南省房地产分析： 海南省，位于中国的最南面，是中国唯一的热带海岛省份，海洋面积占中国总海域的1/3，终年气候宜人，年平均温度为25.3度，空气清新，常年无冬，森林覆盖率达到50%，人口预期寿命名列全国前茅，有全国一流的空气环境。海南省是中国最大特区，也是全国建省时间最短的省份。海南为中国第二大岛，海岸线长达1584.8公里，是适合休闲旅游的度假圣地。　　海南房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。　　海南省从2005年起，把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。2006年以来海南65%以上的商品住房销往岛外，购买对象遍布全国31个省、区、市和港澳台地区，以及美国等25个国家。到海南购房，享受最佳居住环境，已成为近年来国人的新时尚。这些岛外购房客的脚步不仅停留在海口、三亚，随着近两三年海南房地产区域市场多极化局面的出现，他们的脚步正向海口、三亚以外岛内其他市县迈进。　　2008年，海口房价在多个月份里同比涨幅一直领跑全国，2008年1月-11月，海口商品房平均销售价格为4270.60元/平方米，同比上涨24.53%。与价格上涨较快相背，2008年海南商品房销量却显黯淡。　　海南房地产市场在经历2008年年底的微步调整之后，2009年上半年频现火热信号，海南房地产开发投资、商品房及住宅销售面积、销售金额等重要指标同比均出现正增长。2009年上半年海南房地产完成开发投资114.77亿元，同比上涨37.2%，增幅比全国平均水平高出27.3个百分点。商品房销售面积217.50万平方米，同比增长21.5%；销售额127.14亿元，同比大幅增长28%；销售均价6099元／平方米，同比增长2.48%，均为近年来新高。以上数据显示，市场消化能力止住了海南楼市2008年底低迷的态势，市场交易畅旺，火爆迹象明显。2009上半年海南房地产市场的火爆，既有刚性需求，也有投资成分。当然也离不开国家宏观政策的影响，宽松的信贷和低利率的政策刺激，使得投资性需求得到释放。　　与目前全国一线