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板式中高层住宅 产品分析 二零零二年八月板式中高层住宅产品分析 高层住宅定义及特点 根据相关建筑设计规范，7-9层住宅为中高层，10层以上住宅为高层。七层以上住宅应设电梯，十层以上需设连廊，十二层以上需设封闭楼梯间及消防电梯，十九层以上应设两个安全出口及防烟楼梯。 我们通常指的小高层住宅一般指7-11层的住宅建筑，以9-11层最为经济，形式有板式及点式。板式小高层吸取了多层住宅的优点，在户型平面设计上和多层相似，只是增加了一部电梯，每户都能保证良好的朝向及通风，每20户左右能共用一个电梯，增加了住户的可达性和景观性；点式小高层在平面上更为灵活，在小区规划上能起到调节整体布局的作用，增强通透性，小户型一梯三户或一梯四户的点式小高层使每户公摊面积更为经济，在设计合理的前提下也能保证每户的朝向及通风，目前南方也有一梯两户的点式高层，这类高层户均面积都比较大，且为了体型的变化，有一些作异型的处理。 小高层住宅外立面的设计也不受结构的制约，能保证大面积的外窗设计，同时相比高层住宅在形式上更接近于多层住宅，避免了高层住宅的朝向及通风的限制，及由于结构而出现的室内可见梁柱对内部空间使用的影响，是集高层住宅和多层住宅优势为一身的一种良好的建筑形式。 小高层住宅的具体设计，优劣势分析 相比于多层住宅，板式小高层住宅的优劣势如下： 优势： 节约土地资源，降低单方土地开发成本。 通风、采光好，视线开阔。 交通便捷，电梯的设置能增加其档次及舒适度。 小高层板式住宅结构形式一般为短肢剪力墙结构，相比多层砖混结构在开间及进深上能相应增大，内部空间形式更为丰富。 住宅密度较低，楼间距相应加大，为社区的环境景观设计提供了更大的空间。 体型挺拔，有利于调剂小区内空间层次，丰富城市景观。 劣势： 建安成本高于多层。 由于电梯的设计，每户公摊面积增加，得房率较多层低。 施工周期较长。 十层以上规范要求每层设计连廊，对户型有一定的影响。 相比于点式小高层住宅，板式小高层住宅的优劣势如下： 优势： 体型系数较小，有利于节能。 能保证每户的朝向、采光及通风。 在形式上更接近于多层，更易于被接受。 劣势： 需要考虑住宅日照间距，间距一般较大。 十层以上需设计连廊，对户型有一定的影响，不能保证户型贯彻始终。 一般为一梯两户，公摊面积较大。 相比于高层住宅，板式小高层住宅优劣势如下： 优势： 由于电梯使用平均户数较少，增加了其档次及舒适度。 住宅间距适中，整体建筑尺度更加亲人。 十一层以下不用设计消防电梯及封闭楼梯间，可降低设备成本，并减少每户公摊面积。 劣势： 相比于高层住宅，所出建筑面积较少。 在土地总成本一定的情况下，单方楼面价高于高层。 十层以上人防的设计，建筑面积越少，摊薄单方土建成本越高。 景观视线不及高层住宅的优势。 经济指标及成本分析 经济指标分析 一般来说，随着层数的增加，容积率也会随之增加，但住宅密度反而会随之减小，因而绿化、停车的面积相应增加，有更充足的场地设计景观，从一定程度上提升了项目的品质，并解决了一部分停车功能。 但为了有效的保证小区的居住品质，应控制整个居住小区的人口密度，所以应该提出一个适宜的容积率指标。 土地成本 在总用地土地成本一定的前提下，层数的增加会使总建筑面积增加，因而降低了单方土地开发成本。 土建成本 从九至十八层住宅来看，单方建安成本并未增加很多，只是由于十层以上人防的设置公摊后增加了200多元的单方成本，这样来说九层小高层住宅在成本控制上更有优势。 设备成本 九层中高层住宅及十到十八层普通高层住宅，在设备方面基本上为同一标准，不会增加大型水、暖、电的设备，仅会随着层数增加、计算负荷增加而使成本逐步增加，单方设备成本增加额很小。 下面以太阳城4号地为例进行中高层板式住宅的经济分析。 4#地规划用地指标： 4#地规划总用地 18.82公顷 红线内占地 16.34公顷 住宅用地 12.23公顷（按总用地65%计算） 公建用地 2.26公顷（按总用地12%计算） 道路用地 2.26公顷（按总用地12%计算） 公共绿地 2.07公顷（按总用地11%计算） 土地费用 12503.67万元 有关国家规范及地方法规： 1．根据天津市人民防空办公室的有关规定：九层及九层以下的建筑需设置建筑总面积2%的五级人防地下室；而十层及十层以上的高层建筑需设置建筑标准层投影面积的五级人防地下室。 2．根据《高层民用建筑设计防火规范》6.3.1条的有关规定，十二层及十二层以上的高层住宅应设消防电梯；根据《高层民用建筑设计防火规范》6.3.3.2条的有关规定，消防电梯间应设前室且前室的面积不应小于4.50平方米。 3．根据《高层民用建筑设计防火规范》6.2.3.2条的有关规定，十二层至十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间。 不同层数中高层的经