深圳香蜜湖文化风情街商业规划定位报告(森拓普)2010.doc

深圳香蜜湖文化风情街商业规划定位报告(森拓普)2010 2010 年 6 月 香蜜湖文化风情街 商业规划定位报告 市场环境分析 1 深圳餐饮与酒吧市场分析 2 消费者分析 3 商家分析 4 项目定位建议 6 招商总策略建议 9 类似案例分析 #9900995 项目业态及商户组合建议 7 建筑规划建议 8 深圳商业市场概述 未来供应项目分析 福田商业市场分析 市场环境分析 1 深圳餐饮与酒吧市场分析 2 消费者分析 3 商家分析 4 项目定位建议 6 招商总策略建议 9 类似案例分析 #9900995 项目业态及商户组合建议 7 建筑规划建议 8 城市商业概况 南油商圈 南山商业文化中心 华侨城商圈 中心区商圈 华强北商圈 金三角商圈 深圳商圈在区域结构上呈现如下特征： 传统商圈区域特色逐步凸现，主要次级商业区域渐成气候，地铁沿线成商业热点。 伴随着南山、宝安、龙华等商业中心的开发，深圳城市商业多核化趋势明显。 大型商圈主要集中在关内区域，并呈带状自东向西发展。 数据来源：森拓普 深圳市主要商圈总体情况一览表 资料整理：森拓普 深圳市主要商圈总体情况一览表 资料整理：森拓普 深圳商业市场未来三年主要商业供应 未来三年内，购物中心大规模供应的态势仍将成为主流，但特色主题商业及街区商业也成为供应亮点。 区域性商业中心的大量出现将加速深圳商业多核化趋势的发展。 深圳商业市场概述 未来供应项目分析 福田商业市场分析 市场环境分析 1 深圳餐饮与酒吧市场分析 2 消费者分析 3 商家分析 4 项目定位建议 6 招商总策略建议 9 类似案例分析 #9900995 项目业态及商户组合建议 7 建筑规划建议 8 未来供应旅游主题商业 —— 欢乐海岸 未来供应购物中心 ——IA Mall 未来供应购物中心 —— 大中华国际交易广场 未来供应购物中心 —— KK Mall- 京基 ?? 百纳空间 未来供应街区商业 —— 海上世界旧改项目 深圳商业市场分析小结 商圈重心向西偏移成为趋势，商圈形成多核的发展格局： 从最初的老商圈东门、人民南和华强北等商圈改造提升和发展壮大，到同在关内的福田中心区、南山商业文化中心区、蛇口、华侨城等新兴商圈迅速崛起，尤其是福田中心区商业发展后势强劲。深圳以前“东重西轻”的商业格局显著改变，特区内商业重心沿地铁线向西偏移正成为一大趋势。 未来商业的供应以购物中心为主，旅游商业与商业街区也成为供应两点： 深圳商业市场未来几年的供应购物中心仍是主流，但旅游商业项目欢乐海岸、海上世界商业街区及中航城商业街区的供应也将对商业市场带来的新的发展方向。 未来商业的发展定位主题化、特色化、国际化明显： 目前深圳关内商业市场已趋向成熟，竞争较为激烈，未来供应的商业寻求主题化、特色化的定位，并且呈现出国际化的发展趋势。 餐饮已经成为未来商业发展寻求特色定位的主攻方向之一： 现今的深圳商圈购物中心的竞争较为激烈，商业力求错位竞争，纷纷寻找特色化主题定位方向，餐饮已经成为其主攻方向之一，引进高档商务餐饮及概念餐饮成为重要发展方向。 深圳商业市场概述 未来供应项目分析 福田商业市场分析 市场环境分析 1 深圳餐饮与酒吧市场分析 2 消费者分析 3 商家分析 4 项目定位建议 6 招商总策略建议 9 类似案例分析 #9900995 项目业态及商户组合建议 7 建筑规划建议 8 华强北商圈 中心西区商圈 中心区商圈 福田区商业格局 福田区的商业主要沿深南大道由中心区商圈、中心西区商圈及华强北商圈构成。 华强北商圈概况 商圈范围：东起燕南路，西至华富路，南接南园路， 北达红荔路，深南大道横贯其中，面积达 1.6 平方公里。日人流量高达 万人次。 商圈特点：拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等 20 多家专业市场；茂业百货、华强电子世界、紫荆城等 30 多家商业品牌大型商场，其中面积在 10,000 平方米以上的就达 14 家；拥有大小商家 #990099560 多家，各式门店 3,400 多家；商业定位及档次较低，对高收入阶层吸引力相对有限。华强北商业区目前最大的“硬伤”之一便是商圈内娱乐和休闲等方面的设施较少， 商圈现状： 目前，华强北正在不断升级扩容。 占地 2.6 万多平方米的华强广场，使华强北更巩固了电子市场的龙头地位。 中航地产联手和记黄埔地产在该区域内兴建的中航城总占地面积约 10 万平方米，共含 13 个地块的建设，建成后将是集国际现代化商业、国际化甲级标准写字楼、商务公寓以及高档酒店群等功能于一体的现代综合商贸区，以及金光华旧改项目（群星广场后面，正处于拆迁之中）这更加完善了