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融资租赁内含报酬率的简便计算 阴财会月刊·全国优秀经济期刊全国中文核心期刊·财会月刊阴房地产投资入股享受税收优惠政策的实质，是通过税收减免手段，房降低私人的投资成本，以激励房地融资租赁内含报酬率地产资产顺利向投资领域转移，从而达到促进民间资本形成的目的。但产的简便计算中在实际执行过程中，该政策的负面投南效应——房地产“迂回”变现方大资学式——也日渐显现出来，并愈来愈入严重。山东滨州刘素梅股我们以原始账面价值200万元研税究的房产为例，该房产可以用作办公承租方如何才能简便、快捷地计算融资租赁内含报酬率呢？中收或经营场所，目前的市价（或评估笔者以实例说明如下。心政价）为300万元。例1：某公司向某校提供一项融资方案，融资金额4000万杨策若采用出售或转让的“直接”变元，在期初一次性支付，融资期3年。融资期内，该高校每年还款孟著有现方式，根据我国现行的税收政策，一次，第一年为1200万元，第二年为1600万元，第三年为2200应缴纳各类税款如下（印花税等两万元，均在年末支付。要求：分析该高校是否接受融资方案。待种方式相同的税种除外，下同）：营计算方法一：内插法。其为相关教材介绍的方法。首先设定折完业税及其附加16.2万元，土地增值现率r=10%，利用复利现值系数计算r对应的净现值NPV：111善税约28万元，个人所得税约10万NPV=1200伊0.909+1600伊0.826+2200伊0.751-4000=1元，合计约54万元。64.6gt;0若采用“迂回”变现方式，根据我国现行的税收政策，只再设定r=12%，计算得出NPV=-90.2lt;0。22需在投资入股环节就其投资房产评估增值部分适用20%的最后，利用内插法算出此项融资的实际利率：r=10.83%。税率计征个人所得税20万元，而在股权转让环节则无需缴计算方法二：Excel函数法，用到函数IRR。先将该高校融资纳任何税费。期内的现金流量在Excel中列出，然后在其他任意一个单元格内由此可见“，迂回”方式比“直接”方式少缴税款约34万元。插入函数IRR，系统会给出IRR函数的提示对话框，在“values”很显然，这种正面效应与负面效应同时存在的状况并栏将表示现金流量的四个数值所在的单元格全部选入，点击确不是制度设计者所希望看到的，对其优化设计、修订完善迫定，即可得出计算结果：r=10.85%。在眉睫。首先，取消《财税部国家税务总局关于股权转让从以上两个计算结果可以看出，虽然利用Excel函数IRR有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）和《财政部计算出的结果有误差，但是误差较小，基本可以忽略。在简便快国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》捷方面，方法二要远胜于方法一。下面再看一个复杂的例子。（财税字〔1995〕48号）有关以房地产形式投资入股减免营例2：某高校采用售后回租方式进行融资，融资金额为500业税和土地增值税的规定。其次，将在投资入股环节享受的万元，于2010年1月1日收到全部款项，融资期2年，分5次支税收优惠政策后移至收益形成和分配环节。也就是说，在投付租金，2010年3月底支付110万元，2010年6月底支付110资入股环节应“视同销售”征收相关税费，而在收益形成和万元，2010年12月底及2011年6月底、12月底各支付105万分配环节则给予一定的税收优惠政策，如给予一定年限的元。计算此融资租赁的内含报酬率R。个人所得税减免期、适当提高个人所得税免征额等。再次，分析：第一步，确定租金支付期数。两次租金支付的间隔期统一个人所得税政策。在房地产出售或转让环节和投资入间不同，又是复利计算，所以在运用Excel函数法时，要以最短间股环节，均按照个人所得税法的规定，“以转让财产的收入隔期为准确定总期数，即每3个月为一个计息期，共8期。第二减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额”，适步，根据已确定的总期数列示融资期内现金流量情况，如下表所用20%的税率征收个人所得税。最后，规范股权转让环节有示。第三步，计算计息期内的实际利率。计算方法同上，得出3个关税收政策。目前，对于上市公司到期的限售股转让所得，月的实际利率（或季利率）r=1.67%。第四步，计算融资方案的年4“以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后的余额，为报酬率：R=（1+1.67%）-1=6.83%。应纳税所得额”，适用20%的税率征收个人所得税。而对于融资期内现金流量情况单位院万元非上市公司股权转让所得，则不征收任何税费，这是很不合时间2010.1.12010.3.312010.6.302010.9.302010.12.31理的，建议“以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后现金流量500-110-1100-105的余额，为应纳税所得额”，适用20%的税率征收个人所得时间2011.