超牛实战开发经历.doc

绝版地块3 e. R9 ]+ C T7 _9 T S中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。2003年，就在人们谈非典色变的某一天，我一位朋友打电话给我。0 ` X U) I% f/ `0 \) W2 T. m+ @* E中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。朋友：有个项目，很不错，他们没人做，有没有兴趣？+ E: ? D0 U2 ?; _9 y我：在哪？$ f: W6 e P W朋友：XX省XX市，老市委市政府。2 K5 p: X$ a+ q: ^ Q; n▓▓房策天下（地产思想库）我：哦？多大？（老市委市政府？绝版地块，我的最爱。）中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。2 t9 i0 n! ?. a/ Q朋友：90亩地，2.5容积率，重点工程。* R8 M0 _3 W2 z {. T3 Z6 r▓▓房策天下（地产思想库）我：老板是谁？$ z {* C/ F- k( M! v6 q▓▓房策天下（地产思想库）朋友：三个：XX开发公司、XX建安集团公司、香港XX外贸公司0 k: k9 i/ q5 J3 b% ?2 ^中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。我：到什么程度了？谁请人？( e5 N H: h+ e中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。朋友：开发公司的请人。刚拿的地。方案还没做。中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。1 e C% @( Y7 Y% a我：为人怎么样？* A$ v8 _% V e8 p# Y0 朋友：应该还可以吧，人比较精明。具体要你自己去感觉。你们公司刚改制结束，暂时还没什么项目，出来应该没什么问题吧？% C6 [/ Z. i n4 O. Y% V$ r1 |; C- x中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。我：没有问题。这个项目肯定不错，安排见面谈谈吧。▓▓房策天下（地产思想库）9 x# J??j$ Q f5 v各位想想看，全国也就几百个地级市而已，每个地级市也就一个老市委市政府。也就是说，全国也就几百个这种地块，能拿出来作为房地产开发的，就更少了。这种项目到哪里去找呀？2、面谈8 m$ x e$ _4 D S第二天，我和朋友一起到了开发公司老总办公室，寒暄几句，看城市地图、土地招标文件、土地成交确认书，再问了些市场方面的情况后，老总叫我谈谈看法。% {8 V0 N; s, ^3 t“他把市委市政府给买了。”这句话注定这个项目要成为全市最受关注的项目，并且市委市政府领导不可能同意自己原来的工作地点堕入末流，再加上项目自身众多特有的优势，所以这个项目的定位肯定是做高端产品。其实，并不一定非要做高端产品，但只要条件许可，还是应该去做高端产品，毕竟高端产品能带来高额的利润。: P3 y {* M; r8 s) z a/ ~8 Q▓▓房策天下（地产思想库）2.5的容积率表示本项目是个以小高层为主、结合部分多层的布局。从市场行情来看，目前市场上小高层刚刚出笼，还需要一个市场接受过程。而我们公司是刚刚进入该市市场，没有任何品牌优势。所以第一期的开发，必须一炮打响，否则后期的利润难以得到保证。我的想法是先开多层，一来可以快速回笼资金，二来可以快速聚集人气，三来可以快速建立公司品牌，四来可以等待小高层市场接受期的结束。房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案) n8 o5 P# [, z% ? J6 ]- ?产品定位是高端住宅项目，开发思路是先多后高，以一期的成功开发所建立的企业品牌来弥补后期的高层抗性问题。至于其他的细节问题，要等详细的市场调查结束后，才能确定。 J3 n r) z/ N中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。我在阐述的过程中一直注意老总的表情，可惜他太稳重了，居然看不出任何认同或反对的情绪。5 F y2 p6 z( k7 Z) D4 m% h7 J# e3 R中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。继续谈了下报酬方面的问题，他就告诉我要和其他股东商量一下，让我回去等通知。3、报到第一天：感觉很不好！0 v% u0 A* L( t7 p- B ~; g面谈后两天，对方通知我入选了，两天后出发。▓▓房策天下（地产思想库）1 {+ e M/ f c9 B见到其他两位股东，我的第一感觉就是：物以类聚。因