某商场项目场调研报告.doc

第一部分 前言 一个项目要在市场上得到推广之成功，需经多方面努力及细致的铺排，而这些工作必须经过多方面专业人士担当，如策划，形象包装，宣传策略，市场定位，装璜标准等工作，均需谨慎的执行。 现时广州零售市场竞争已经进入白热化时代，除了传统老牌百货及商业步行街外，还有不断涌入市场的新型购物中心，各式连锁业态，仓储式商场，事业批发市场等等，要争取这个城市的零售消费额实在不容易，成功的关键亦正是商场有否精心策划推广的结果。我方深信消费市场是永远存在的，关键只在于怎么样适时适当地调整商场的策略，去迎合消费者不断改变不断索求的需要。我方将客观地收集数据整理分析，务求以一贯的专业精神，为贵方提供最佳的专业意见，策划迎合市场需要的商场，令达到最佳的回报。 居民收入 居民收入状况2002年全国城市居民人均可支配收入为6元人民币，农民收入稳定增长，全年农民人均收入2,253元人民币不少沿海和长江沿岸城市居民的人均收入已接近发展中国家平均水平。200年全国社会商品零售总额达40911亿元消费支出变化根据中国国家统计局等单位调查表明,中国城市居民的支出结构正发生着质的变化，即从传统的支出点向新的支出点转变。对全国14个城市居民进行的生活观调查，表示在买冰箱彩电等耐用品，买国库券，存钱得息，存钱防老等传统支出方面用钱的居民，只占全部的41%，而在买车，买房，住房装修，子女教育，旅游，留学，办公司，买股票等新的支出方面用钱的居民，已占72.4%。消除生活必需的日用开支外，城市居民新支出结构呈现三大特征：由过去以产品消费为主转变为以教育为龙头的服务消费；产品消费中由过去中低价位产品转变为电脑，汽车，住房高价位产品；生活余款的使用由过去存入银行转变为风险投资。今年城市居民开支意向将进一步转变。根据国家统计局的调查，表示预计买住房，买汽车等高价位产品的人数达19.9%，比预计买传统产品的消费人数高出一半之多。未来消费特点消费性支出分流更明显市民用于购房，炒股投资的支出将会增加；同时，出于对子女教育的重视程度增加，以及教育费用的上涨，教育方面的支出会越来越少；另外，随着市民生活素质提高，用于文化娱乐，旅游的花费会在消费性支出中占分额更多，使日用消费品的比重减小。消费多元化随着购房热之后装修热会紧跟而来，带起建材消费热，空调热，电脑作为教育投资的一部分，会进入更多的家庭，服务消费重精不重量，化妆品市场潜力大。消费方便化节省时间，减少家庭劳动量的小家电，方便营养食品会更受越来越忙碌的都市人的欢迎。到附件连锁店，便利店购置日常用品将成为日后购物的趋势。经济的发展，中产阶层的人口在过去五年稳定增加并成为消费市场的主导。估计主要的城市中产及小康消费阶层所占消费市场的比重已由1992年约35%上升至目前超过65%。同时，随着收入差距日益拉开，消费层的差异亦日益明显，形成多层次的消费市场。 二消费阶层形成消费中心数目扩张中国城市化过程在过去十几年迅速发展，也有助消费中心向内陆发展。至年底，中国至少有75个城市人口达到50万人以上，其中33个城市人口达一百万以上而晋身世界大城市行列。虽然上海、北京和广州社会商品零售总额仍稳占全国前列位置，但其增长幅度则不及二线城市如成都、武汉、沈阳、长春、大连、郑州、青岛、厦门等，显示这些新兴区域性消费中心地位日益显著。分销模式多元化和现代化根据分销渠道经营形态，中国零售业目前主要业态已分为八类： 政府放宽外商经商限制自90年代初，中国逐步推行外贸体制改革，下放外贸经营权及自主权，从而增加了外国商品进入中国市场的渠道：外国进口产品在中国的中间流通环节与渠道 国家经贸委、外经贸部制定的《外商企业试点办法》，这意味者外商商业在中国大展拳脚的时代到来。《办法》大大扩展了引进外资商业的地域范围，并破天荒地开放了批发业。而最具历史性的变化是，此《办法》第一次有条件地允许外资控股商业企业。此《办法》地实施将国内零售企业受到真正『世界级』的零售企业挑战。早期的外商投资零售商业企业多是『半路出家』，但是不少也赢得了国内消费者的认可。而能够符合《办法》规定的外资投资零售企业将是真正在市场站住脚的『大腕』级，这些世界零售巨头有雄厚的财力支持，而在管理上有丰富的经验。住房制度改革由于房改政策，自98年6月，国务院提出全国停止住房实物分配，即取消福利分房政策，逐步实行住房分配货币化，向住房商品化迈进，建立房地产市场。这住房制度改革的推动，为住房消费和加快住宅建设起了重要的推动作用。据国家统计局统计显示，商品房竣工面积13464万平方米同比增长25%。其中，商品住宅竣工面积11362万平方米，同比增长284%。累计销售商品房12976万平方米，同比增长276%，共实现销售额3059亿元，增长354%。其中，商品住宅销售额2596亿元，增长355%。完成土地开发面积88