师宗县绿海房地产开发有限公司明商住花园营销推广方案.docVIP

师宗县绿海房地产开发有限公司 明辉商住花园营销推广方案 云南今一房地产经纪有限公司 YUNNAN JINYI REAL ESTATE AGENT CO.,LED. 2007年6月 目录 1 总 论 2 1.1 报告编制依据及目标 2 1.2 报告研究范围 2 1.3 项目概况 3 2 市场预测与项目定位研究 4 2.1 项目市场研究 4 2.2 项目定位分析 6 3 项目营销推广方案(分为住宅营销推广方案与商铺营销推广方案) 8 3.1 住宅营销推广 8 3.2商业营销推广 11 3.3目标客户群的占领销售引导 16 3.4整体营销战略 16 3..5促销手段 16 3.6营销计划 18 4 总论 18 4.1 项目建议 18 4.2 结论 19 1 总 论 1.1 报告编制依据及目标 随着楼市的逐步升温 ,地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，使其实际的操作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。 本可行性研究暨营销策划报告是云南今一房地产经纪有限公司（以下简称我公司）受师宗县绿海房地产开发有限公司委托，即将在师宗开发的第二个商住项目的合作意向进行编制。 由于本项目是师宗县绿海房地产开发有限公司的第二个房地产开发项目，我公司建议：项目应遵循市场化运作原则，以师宗县经济和师宗房地产业的持续大发展为背景，依托当地已有相当规模的房地产市场，以全程营销策划为主线统领全局，通过科学翔实的市场调查和市场分析，用当代必威体育精装版的房地产开发模式对该项目进行准确的市场定位和营销策划，力争将本项目开发建设成特色精品楼盘，探索出一条完全市场化的房地产开发崭新模式，在满足师宗县住宅及商业房地产市场需求，推动师宗县经济发展的同时，为开发商、项目合作方和消费者获取利益最大化，实现三方共赢。同时，通过我公司高效率、高品质的全程专业化服务，树立师宗绿海房地产开发有限公司的企业形象，创立绿海公司最大化的品牌效应，为公司的可持续发展奠定基础。 1.2 报告研究范围 根据开发商对该项目的初步构想，本研究工作范围主要是曲靖市和师宗县房地产市场分析及消费者调查、项目定位及营销战略、项目建设规模及功能、投资估算及项目经济效益评估等。 1.3 项目概况 1.3.1 项目名称： 师宗明辉商住花园 1.3.2 项目地点： 师宗县通源街师宗县交通局旁 1.3.3 开发商：师宗县绿海房地产开发有限公司 1.3.4 项目经济技术指标： （根据场地现状和政府规划要求概算） 师宗明辉商住花园项目主要经济技术指标 序号 项 目 单 位 指 标 1 总用地面积 公顷 3.82 2 总建筑面积 ㎡ 134029 2.1 住宅面积 ㎡ 72425 2.2 商业建筑面积 ㎡ 37180 2.3 车库面积 ㎡ 21760 3 办公建筑面积 ㎡ 2664 4 住宅平均层数 8层 5 人口密度 人/㎡ 386 4 容积率(含地下层面积) % 3.51 5 绿化率(含平台绿化) % 39.5% 4 建筑密度 % 38 5 停车位 个 445 2 市场预测与项目定位研究 2.1 项目市场研究 2.1.1 师宗县经济、房地产业的持续发展是本项目成功的根本保证 ◆区域概况 师宗县位于云南省东南部，地形酷似站立玉兔，地处东经103°42′～ 104°34′、北纬24°20′～ 25°00′之间。东与广西西林隔江相望，南与红河泸西县、文山丘北县毗邻，西与陆良相连，北与罗平县接壤。全县总面积2783平方公里，其中山区面积占90%左右。县城所在地丹凤镇，海拔1850米。 人口区划。全县总人口38万人，非农业人口4.5万,占总人口的13%左右，其中农业人口占总人口的87%左右，人口密度为每平方公里137人。共辖丹凤、雄壁、彩云、葵山4个镇及竹基乡、龙庆彝族自治乡、五龙壮族自治乡、高良瑶族苗族自治乡，共4镇4乡5个社区106个村民委员会767个村民小组。 ◆经济发展 师宗县是全国烤烟基地县、全国重点产煤县。年产烤烟40余万担，原煤储量6.3亿吨，以低灰、低硫、发热量高居全省质量之首，水能资源蕴藏量32万千瓦，2006年全县实现生产总值26.79亿元，比上年增长13.04%。其中第一产业增加值8.22亿元，增长9.3%；第二产业增加值10.98亿元，增长12.6%；第三产业增加值7.59亿元，增长17.97%。三大产业结构比例为30.7比41比28.3。财政总收入3.05亿元，比上年增长22%。其中地方财政一般预算收入1.5亿元，比上年增长24%。一般预算支出4.2亿元，