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中小房企发展分析报告 　“国六条”及各项配套细则的宏观调控措施，像一场暴风雨洗礼房地产市场，考验着开发商。福州市一些中小房地产企业将在地产界淡出，而另一些企业却正在进行积极部署，以期守住“地盘”。有权威人士认为，至少50%的房地产开发商将会被淘汰。 　　拿地压力大将是一些中小房企退出的主要原因。根据“国六条”的精神，福州市在今年经营性土地招拍挂的运作中采取的几项重要措施，使拿地门槛增高了不少。一是推行净地出让；二是对一次性出让宗地面积设限。根据前不久福建省政府下发的《关于进一步规范房地产开发用地管理通知》精神，福州招拍挂出让土地面积设定限额，城市中心区和旧城改造区为8公顷，城乡结合部和新区为20公顷，超过上述限额的应报省政府同意；三是加大对闲置土地的处置力度，加强对房地产开发用地的监管。这样，囤积的土地将变成“烫手山芋”。一位开发商称，这种规定虽早已存在，执行效果欠佳，是不争的事实，但这次执行的力度据说将要大大加强。 　　福州市现在有资质的房企600多家，福州每年招拍挂出让的土地大约在3000亩左右，若按新规定拿地，每年最多可供15家左右。加上福州市早期的土地已被大开发商大面积拿去，因此可以说绝大部分房地产企业无地，没有土地搞什么开发？ 　　明确新建住房结构比例将给中小房企设置障碍。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这就使一些还没有取得施工许可证和规划许可证的项目，面临着需要变更项目规划的难题，而拿地初期对该土地所进行的土地效益和成本测算都要开始重新估计，此外，房屋在销售时的目标人群也将会产生变化。 　　有专家说，如今凭一两千万资金就想在福州进行房地产开发已无可能。要想取得土地，首先要求企业资金雄厚。随着银行抬高拿地经济成本，开发企业自有资金捉襟见肘，大部分中小房企被淘汰将在所难免。 　　据了解，至2005年底，福州有房企800多家，其中，有资质的房企600多家。平均注册资金1500多万元，其中在800万元以下（含800万元）的有510家，占总数85%。拥有一、二级资质的福州地区大型房企还不到30家，大部分是三级以下资质，总体规模偏小，实力不强，抵御冲击力的能力差。在政策层面和大企业的双重夹击下，大多数中小房企的日子日见艰难。另据了解，目前福州有项目可运作的房企有150多个，其中，比较活跃的项目仅50多个，一些开发企业在项目销售完成后，因拿不到合适的土地也将面临退市。 　　进一步整顿和规范房地产市场秩序，浑水摸鱼的房企日子更难过。福州市还将加强房地产开发建设全过程监管，对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查；对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证；对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。福州市还要求房地产、工商行政主管部门依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，将加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。 　　同时，福州市将建立和健全房地产开发企业和个人的信用档案，禁止有不良记录的开发企业（如屡欠土地出让金、违约建设、悔拍等不良行为而又不改正者）参加土地竞买，并提高保证金门槛，原则上是按基准地价20%缴付，这都增加了未来开发商拿地的压力。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的开发商，商业银行不得发放贷款。这样一来，不少开发商的资金链都会出现问题，今后面临的则是更大的市场考验。 　　当然，任何事物发展并不是一成不变的。退出福州市场并非没有出路，同样有发展空间。只要中小房企认清自己的优势和劣势，制定适当的发展战略和经营目标，是能生存的。如果对市场和项目选择运作得当，中小企业仍然可以得到良好的发展机会。