住房按揭贷款差别化政策分析报告.docVIP

住房按揭贷款差别化政策继建行北京分行首套住房按揭贷款利率上调后，情况“扩散”，京沪穗等地将首套住房按揭贷款利率上浮5%-10%的商业银行数量渐多。 　　住房按揭贷款差别化政策的核心意义，在于把购买住房的投机炒作与消费作一个简单的区分。即购买住房消费自住的，其贷款利率及首付比例会照顾一些，而购房投机炒作的，不仅全面提高按揭贷款利率及首付比重，增加其成本降低其融资杠杆率，而且在信贷上对投机做某种程度上的禁止。 　　正是这种差别化的住房信贷政策，成了国内房地产市场调整显效的关键之一。不过，这种政策只针对新购房者，对2010年前的存量购房者无影响，他们仍享受着2010年以前的过度优惠信贷政策。由于差别化信贷政策的不彻底性，对于投机炒作者来说，不仅其投资住房的融资成本仍然处于低位，而且他们会认为当前政府的房地产宏观调控政策是暂时的，因此住房市场的投资预期不会改变。这也是当前为何住房销售下降而住房价格不降的关键所在。 　　随着目前市场风险越来越大，商业银行要减少其信贷风险，就得对住房按揭贷款重新定价，就得改变当前差别化信贷政策的不彻底性。而商业银行对住房按揭贷款的重新定价就得考虑两个方面：一个方面是对楼市新进入者的贷款重新定价；一方面是对2010年以前的住房购买者的按揭贷款重新定价。 　　按照最近的信贷政策，住房优惠利率早就应该取消。在当前调整后的利率水平下，如果不取消，商业银行的住房按揭贷款都会亏损。比如当前商业银行5年期以上的贷款利率为7.05%，而5年期以上的存款利率5.5%。如果商业银行对存量住房的贷款利率为7折优惠(即不重新定价)，那么其贷款利率为4.935%，低于存款利率近0.6%，商业银行每作一笔贷款就得承担利率亏损0.6%。这样，商业银行的住房按揭贷款是不可持续的。因此，对存量住房按揭贷款利率重新定价，可能会是未来几个月国内商业银行经营业务调整最为重要的内容。 　　到目前为止，国内商业银行的住房按揭贷款合同几乎都是浮动利率，因此，当国内货币政策及利率发生较大变化时，这种变化一定会反映到住房按揭利率的变化上。否则，将对商业银行利润水平造成较大的损失。比如，到2010年底，个人住房按揭余额达到近6万亿元。按揭贷款利率每上升一个百分点，商业银行增加收益就达600亿元。面对如此巨大利诱，商业银行放弃或改变利率水平很正常。 　　还有，当前国内银行利率是管制下的利率，其采取“存款利率上限管理、贷款利率下限管理”的政策，即商业银行贷款利率水平只要不突破利率的下限，其利率上浮是政策合理范围。因此，当国内住房按揭贷款面临泡沫化风险，整个利率水平上移后，商业银行住房按揭贷款利率全部上浮将符合逻辑。而且商业银行的按揭贷款利率上浮还能起到一箭双雕的作用，不仅可以减少商业银行贷款利率面临亏损的风险，还能为年底整个存量住房按揭贷款利率重新定价埋下伏笔。 　　任何细心的住房购买者应该注意到，这次商业银行提高首套住房贷款利率的影响不仅在于增加了购买住房者的负担及减小其杠杆比例，更为重要的是将对国内房地产市场造成较大影响。一来它将成为挤出楼市泡沫的好工具，使投机炒作者丧失进入楼市的意愿和能力；二来当房贷利率上涨成为一种趋势时，既增加住房投机者的融资成本，也减小住房消费需求，从而使得整个住房需求下降；三是当投机炒作及消费需求都出现下降趋势时，它必然改变整个住房市场预期。这将导致国内住房市场出现重大变化。(