华侨城南部填海区拍卖地块项目可行性研究.docVIP

华侨城南部填海区拍卖地块项目可行性研究 项目概况 项目位置： T207-0026、T207-0034、T207-0035三幅拍卖地块均位于南山华侨城片区，沙河东路东、深圳湾一路西、滨海大道北。沙河东路北接深南大道，南连滨海大道，交通较为便利。 三幅地块西临沙河高尔夫球会、北接世界之窗，东边紧邻南部填海区规划中的中央公园，南隔滨海大道眺望深圳湾，景观资源十分丰富。 地块现状： 三幅地块均分别属于规划中华侨城填海区“西区”的西3、西2、西1区，并由南向北纵向排列,其中T207-0034、T207-0035地块较为方正，T207-0026地块为楔形（详见填海区土地分块示意图）。目前三幅地块均已初步平整。 基本经济技术指标： 技术指标 T207-0026 T207-0034 T207-0035 土地用途 住宅及配套 住宅及配套 住宅及配套 土地面积 75101.8M2 81920.3 M2 80732.8 M2 建筑面积 M2 M2 M2 住宅面积 M2 M2 M2 会所 3000 M2 3000 M2 3000 M2 幼儿园 3000 M2 3000 M2 3000 M2 容积率 3.4 3.3 3.1 项目所在片区市场分析 （一）华侨城片区市场分析 华侨城片区是指南山区东部地带，具体范围以华侨城为中心，西起沙河西路,东至侨城东路，北到北环大道，南以深圳湾海岸线（滨海大道）为界。 华侨城片区基本情况 位于深圳市南山区东部，西以沙河西路为界，因此邻近高新区，东至侨城东路，北到北环大道，南以深圳湾海岸线为界。总占地面积为15平方公里，主要由华侨城经济开发区、沙河及南部填海区构成。区内人口13万，主要以银行、IT等业内人士为主，人口的文化层面较高，经济收入较工薪阶层而言居中高档次且较稳定。 华侨城经济开发区于1985年8月28日经国务院批准成立，十六年来，华侨城充分利用原有的海、山、湖等自然资源。精心规划、设计和建设。先后投入巨资建造了绵绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等四大主题公园，建造了何香凝美术馆、华夏艺术中心、保龄球馆、体育中心；建造了开放式的燕含山公园、燕栖湖公园、杜鹃山公园、喷泉公园、雕塑走廊公园、OCT生态广场等。片区内建设有金海燕花园、绵绣花园、东方花园、世纪村、世界花园、美加广场、康佳苑等共20余个住宅物业小区，主要分布在深南大道的两侧。华侨城片区绿化覆盖率达60%，人均公共绿地面积近70平方米，真正称得上一个绿意盎然的花园区、人文生态区和高尚品味的文化区。 华侨城片区优劣势分析 1、优势分析 环境优势：华侨城为深圳主要的观光旅游区之一，区内设有锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等著名的主题公园，有雕塑走廊、杜鹃山、城市喷泉、燕栖湖、OCT生态广场等开放式的公园，以上公园分布于华侨城各处，集山水一体，形成了优越的生态环境，片区南临深圳湾，海景开阔，气候宜人。因此在这样的大环境下，自然使该区的住宅物业提升了一个品级。 区位优势：华侨城片区位于南山区东部，紧邻福田区，为南山区与市中心的主要结合区域，起到了沟通南山、蛇口乃至广州、澳门、珠海与深圳市中心区和香港特区的纽带作用，其区位的重要性和优势不言而喻。 配套设施优势：华侨城片区除前面所述中提到的主题公园和各类开放式公园及设施外，还有集旅游、运动休闲、健身为一体的著名沙河高尔夫球会。区内通讯发达，随着OCT智能大厦的竣工，该区的网络建设将上一个新台阶。片区内各类中、大型购物场所齐备，沃尔玛、家乐福等品牌超市早已落户其中。华侨城医院、沙河医院分布在该区东西两头，为该区内人士就医带来了很大方便。片区内设有多家银行、星级酒店等。重要的是，由于片区的区位优势而带来的配套福射效应，使得该区不仅享有自身的配套优势，而且可最大限度地共享整个南山区和福田区的庞大社区配套。 交通优势：片区具有发达的交通网络，交通优势明显。关于该片区的交通情况后文将作详介。 2、劣势分析： 相对优势而言，华侨城片区同时也存在以下几点劣势： a作为重点旅游区，流动人员较多且杂，也就存在治安等管理难度加大。区内人员的多类性与居安环境所要求的稳定和亲和性相悖。 b在现有楼盘及现有在售楼盘中，个盘特点不够鲜明，户型设计格调单一（大户型所占比例过大），限制了置业者多样化的选择条件，使中、低收入阶层人士望而止步。 c片区内中、小学相对较少，不利于置业者子女就近上学。 片区交通情况分析 1、交通干道分布：华侨城片区公路交通发达、星罗密布。横贯东西的深南大道从片区中心而过，片区以北的北环大道，以南的滨海大道似两条平行线，将侨城片区紧紧夹在中间，这三条大道构成了片区公路交通的大动脉，紧靠片区以北而过的广深高速公路与北环大道相交，打开了片区通往以广州