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有关农村建设用地流转思考 　　摘要：几年来随着房价的不断攀升和人们有限的购买能力，越来越多的人把购买的方向转向了小产权房，这在一定程度上滋生了小产权房的无限蔓延。由于数量的增多和缺乏有效地管理已经从根本上对正常的房产交易造成威胁，这些问题已经引起政府部门的高度重视。本文通过分析小产权房产生的根源以及解决这些问题的方法后得出，要想从根本上解决这对矛盾必须对农村建设用地进行自由流转。 　　关键词：流转小产权房农村建设用地 　　Abstract: over the past few years as house prices rising and people purchasing power Co., LTD, more and more people have bought to the direction of small property right, the extent of the small property right be infinite spread. Due to increasing and lack of effective management have fundamentally to normal estate trade threats, these have caught the attention of the government department. This paper analyzes the causes of small property right and the ways to solve these problems that, to solve the contradiction from must be on the rural construction land to free circulation. 　　Keywords: circulation of rural construction land use of small property right 　　 　　 　　中图分类号：U412文献标识码：A 文章编号： 　　一、 小产权房的涵义及现状 　　与大型的产权房不同的是，小产权房虽然也是商品性住宅但是他却是在农民的土地上进行建造的，大部分是由乡镇和村委会等地方政府与开发商共同合作建设的，或者只是由地方政府部门自行开发建设的。也有一小部分是在征得村委会的同意后由村民自行建设的。无论是以哪种方式进行建设最终的目的都是将它们以低于市场房价的价格卖给城市居民来获得收益。由于这些房屋在建造时没有对土地进行规划和审批，更没有缴纳相应的土地出让金等其它费用，也就不可能获得由国家相关部门颁发的关于房屋的所有权证，而其产权证只能由基层政府或者村委会给颁发，也就是所谓的“乡产权”。相对于那些可以直接受到法律保护的房产所有权，这些房屋的产权度往往都比较小，从某些方面看甚至是违法的。 　　这种房屋使用的土地可以分为两种：一种是大家共同的土地或者一些暂时无人耕种的土地（比如村民宅基地或者企业用地），还有一种就是“强行”占用农民工地，并在没有获得相关部门批准的情况下进行违反法律的建设，如果这样的话性质就非常严重了。 　　这种房子虽然实惠，由于没有相关的手续和保障措施风险往往比较大，也就是说这些房子只能卖给与这些土地有关的人员，如果别人去买合法权益根本得不到保护，原因就是这些房子由于违反国家法律无法办理房屋的产权手续。说的再具体点就是： 　　1、根本不能进行合法转让。 　　2、一旦国家征用这部分土地，由于其非法情况无法得到相应的补偿。 　　3、如果购房者和出让土地的人发生矛盾，其合法权利可能得不到保障。 　　二、小产权房产生的原因 　　根本原因：我国土地的所有制形式和相关的管理制度 　　我国土地法明确规定城市中的土地归属权属于国家，而乡村和城边土地则属于农民集体共同所有。95年以前国家土地部门规定要想让土地成为商品必须先将土地国有化。95年以后，这项制度虽然被废除但是却没有提出新的转让办法。为了解决这一问题国家在98年对土地法进行了重新修正，新的土地法规定：“除了农民建造房屋或者一些与乡镇民生有关需要使用土地外，其它任何单位和个人要想使用土地必须要先将土地国有化才行。”并且规定，“农民不得随意出让或者转让甚至租用土地进行非农业建设。这些相关法律条文从实质上剥夺了共有土地的处分权与开发权，也就是说除了建造村民住宅、公共设施、公益事业和乡镇企业外根本不允许进行其它建设。由于相关法律的不完善是很多人都钻了法律的空子。 　　以上所讲的这些时小产权房得意存在的根本原因，这些问题不是一时半会能够解决的。除此之外之所以到今天还存在小产权房还有一些现存的主要原因，