深蓝地产2010年西安裕朗尚汇营销策划思路.pptVIP

商业营销期计划为12个月，从2010年6月到2011年7月，分为预热期、认购期、开盘期、强销期、促销期和收尾期。 1000元/平米装修标准：“拎包入住”的新生活模式 “拎包入住”的新生活模式 【 改 变 篇 】 【 价 值 篇 】 【 价 值 篇 】 【 记 住 篇 】 项目公寓总体定位 解放路，尊贵度假、商务服务 豪装星级酒店 以酒店运营及投资为主的城市中高档产品 因此我们将公寓打造成： 内部品牌化精装修配套： 海尔冰箱和海尔洗衣机、东芝电视、方太橱柜、格力空调、断桥铝合金中空玻璃 外部生活配套： ①高档精品服饰、首饰，时尚电器，各类美食，国际影院…… ②裙楼二层顶的平台上，设置休闲会所，配备恒温泳池、健身、洗浴等标准化设施。 公寓价值体系构成 地段价值 多功能价值 圈层价值 核心价值 交通便捷 周边生活配套成熟 临时公寓+过渡性居所+办公功能的延展区域 畅享都市白领优尚生活 提供小众圈层交际平台 客群定位 核心客户 3 外来人士 2 1 城中原住民的单身人士 重要客户 连锁酒店、周边企事业单位高管、投资客 偶得客户 核心客户群： 从事公寓式酒店经营者，外地富商投资客、本地的企事业高层管理、私营企业家、外地办事处、政府机关人员等。 重要客户群： 特征：崇尚新事物，看重城市地段的便利性以及项目的地段价值，以此作为投资或职业、城中原住民的单身人士。 项目公寓部分价格定位 公寓的面积区间约在21㎡~51.3㎡（套内面积）之间，统一的一室小户型，总价低，可满足区域中高层阶级的刚性置业需求，也是二次置业的很好选择。 此类一室小户型可充分运用于酒店式公寓的运营，因单套面积小，单层可出的收益便非常可观。 作为城市投资客，繁华中心区的小户公寓可谓是绝佳选择，他们知道何为稀缺，何为价值，他们看重区域在以后的升值潜力。 PX=9697.18 入市参考价 QX=8.1 Q1=7.1 合计 8 8 交通 9（精装） 5（毛坯） 交房标准 10 4 入市周期 8 8 物业形态 8（400套全新入市） 5（200套尾盘销售） 所剩余量 8 8 生活配套 7 8 户型品质 8 8 地理位置 7 9 品牌形象 8 8 区域形象 PX P1=8500 均价 裕朗·尚汇 万达广场 ? 我项目与万达广场的基本资源对比： 以万达广场的公寓楼为主， 市场比较法拟定我项目公寓入市价格。 通过实地考察我们了解到，万达现有的公寓住宅销售价格在8500元/㎡。 我们通过综合考虑，得出我案公寓部分的基本入市价格 PX=P1÷Q1×QX=8500÷7.1×8.1=9697.18（元/平方米） 结合市场客观情况， 拟定我案公寓部分的入市价格为9700元/平方米 公寓定位 营销策略及周期 营销方式渠道 整合推广 公寓部分 生活场景体验式销售包括：售楼部的形象包装，项目地的形象包装、样板房体验、贵族式物管服务体验。 这都是对产品自身品质档次的体现 强化现场生活场景体验式销售 【售楼部外部包装示意】 【样板房示意】 【工地现场围墙广告示意】 我们结合项目产品的自身优势以及综合考虑大环境影响 加快项目的推盘速度 以保证项目在现阶段优势环境下爆破式去化 同时也有助于开发商迅速回笼资金 持续的活动跟进以及各种营销手段的综合运用，来加快项目的回本及收益 通过开盘活动激发市场，瞬间引爆项目，并在之后以各类活动跟进来延续热销势头 灵活运用多种营销手段在入市阶段积累大量诚意客群 诉求点 2个月 3.5个月 1.5个月 销售周期 10年11月—10年12月底 10年7月中—10年10月底 10年5月底—10年7月 时间节点 持续期 开盘热销期 前期认购 营销阶段 公寓营销周期及阶段划分 公寓定位 营销策略及周期 营销方式渠道 整合推广 公寓部分 A．坐销 以案场和行销为核心销售模式。 B．行销 走出去！ 运用人海战术覆盖西安市有影响力的市场、写字楼、商圈，形成1+1式宣传。 用异业营销和新渠道建设来提高企业威望，并且拉动销售。 C．联销 与外地代理机构合作，或在外地设置展销点、广告牌等方式，进行异地联合营销。 D．老带新直销机制 以直销模式经营项目老业主，形成系统的业主奖励办法，与市场现有“老带新”奖励机制不同，使老业主的奖励和老带新行为形成各级联动的奖励机制。 老业主 一级业主 一级业主 二级业主 二级业主 二级业主 二级业主 【老带新直销构架】 E．活动营销 紧密关注社会新闻噪点，采用公关活动、促销活动，贯穿整个营销过程，造势与销售并举。 F．数据库营销 以我司在地产行业多年的客户积累以及人脉维系。可为项目在特殊时候提供融资渠道，来缓解开发商资金压力有助于工程进度的按时完成，同时也保证了营销任务保质保量的完成。 公寓定位 营销策略及周期 营销方式渠道 整