2010盐城欧堡利亚滨海住宅项目前期市场定位报告.pptVIP

城市地位—江苏省沿海开发总体规划的重要组成部分。 滨海,地处苏北平原,黄海之滨, 南距盐城80公里,北距连云港不足100公里,全县总面积1880平方公里,海岸线44.6公里,人口107万。 滨海港已成为国家二类开放港口，是苏北沿海建10-20万吨码头的理想选址；距盐城和连云港机场均90公里，已开通北京，广州，上海，杭州，大连，沈阳，厦门等城市航线，形成四通八达的海陆空运输体系。 滨海县未来将定位为规划建设50平方公里、能容纳30-40万以上人口和具有“现代品味、人文内涵、生态特色的沿海工商城市”。 房地产开发投资额增幅较快，市场投资活跃! 便捷交通—将进一步加强周边组团与城市的联系，城市空间将进一步扩大。 滨海便捷的交通使滨海融入了上海经济圈。境内204国道,省道陈李公路，海堤公路与宁靖盐，京沪，宁连高速及沿海高速联成一体，成为盐城市乃至苏北交通最发达的县份之一。 城市组团功能分布 滨海港城定 位为“能源 港、产业港” 宏观背景环境小结 板块分布特征—以人民路主干道为代表为分界线，将全县房地产市场划分老城和新城板块。 【滨海县在售项目分布区域图】 【2010年待售项目分布区域图】 房地产市场分析小结 房地产市场分析小结 从未来滨海县房地产发展格局来看，新城板块规划将优于老城板块，居住生活区将逐渐南移，但是就目前而言，新城板块商业配套尚待改善； 从板块供应楼盘来看，新城板块已经成为市场供应主角； 目前滨海县房地产市场处于大力发展阶段，开发商开发水平还普遍较低，楼盘品质较为一般； 滨海县住宅市场目前普遍还是以100～130㎡的二房、三房为主力产品，小面积房型在市场所占份额较少； 滨海县购房群体以自住刚性需求为主，市场泡沫较少。 有实力的外地开发商开辟滨海县市场，投资较大，提升了市场整体水平。 刚性需求对滨海县房地产市场的支撑明显。 目前产品以多层为主，小高层住宅项目渐成市场主流产品。 滨海县目前在售项目以多层产品为主； 随着土地稀缺、政策引导，未来小高层产品将成为房地产开发主流； 2010年待推项目均规划有小高层的业形态，虽然规模占比偏少，但其的确逐渐成为当地房地产的一种主流产品。 整体规划—受规划条件、市场阶段和规划理念的限制，市场整体规划水平比较平均，同质化明显。 景观绿化—足够绿化面积，但是缺乏主题特色景观。 户型设计—130平方米左右的三房为区域主力供应房源。 价格分析—单价未有明显价差，主力总价约在25-33万元/平方米。 新城板块内，住宅主力总价在26万～33万，各楼盘由于售价以及户型面积不同，主力总价也相差较大。碧水绿都主力总价在19万～23万，目前该案已接近尾盘。景湖·理想城主力总价在29万～33万之间，目前该案受到了客户极大的关注 。正鑫城市经典主力小高层总价在27万～35万，小高层去化目前上存在一定抗性，客户认可度不高。 营销水平—初级上升阶段，营销手法单一，无差异营销。 目前滨海县的房地产营销水平正处于初级上升阶段，销售多由开发商自组团队进行销售； 项目重现场包装，现在售项目几乎没有引导旗及户外大牌宣传，而2010年待售的项目如中央花园、御泰龙景湾开始进行户外营销宣传了，代表着营销手法逐渐多元。 中央水景： THANKS 百马营销 马到成功 〖江南·新城华苑〗 人车分流，安全环保、低密度、绿化佳 项目卖点 售楼处装修较好，销售人员激情较高，经过较好培训。 售楼处状况 沿街商业，内设幼儿园、健身会所等，双语小学、仁慈医院 项目配套 平面规划 预计销售2800-3000元/平方米左右 销售价格 2房：99-106 3房：120-159 面积范围 多层、花园洋房、小高层、商业 物业形态 容积率1.4，建筑面积17万平方米 物业规模 西湖路永康路交界处 物业地址 项目预计开盘时间：4月 现在售供应较少，后续(2010年4-7月)供应量较大： 区域内项目多为20-30万以上的大型小区； 在售项目基本趋于尾盘或少量新增供应量，后续仍有较大规模的供应量； 大部分项目后续供应量计划约在2010年4月-6月启动，后续竞争压力较大。 滨海整体房地产产品仍处于初级阶段： 产品力较低，创新户型较少，形象同质化较为明显，目前多以价格为导向，卖点不突出； 营销力较低，多数项目属于自然消化的过程； 客户关注点仍然停留在价格为导向的阶段，对园林景观、配套、物业管理等方面的关注度开始逐渐提高。 认识一：滨海县宏观经济分析 滨海县房地产市场特征总结 1.3 滨海县房地产总体市场特征 滨海县房地产产品市场特征 滨海县房地产总体市场特征 正鑫集团 华宝地产 09年全县共有房地产开发企业15家，其中二级企业3家，三级企业12家； 近年来，由于规划利好、经济发展等原因，滨海县房地产市场得到了外地有实力的开发企业关注，并已有