房地产税收政策对房地产市场影响的实证分析-----以太原市为例-empirical analysis of the influence of real estate tax policy on the real estate market - taking taiyuan city as an example.docxVIP

山西财经大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得 的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写 过的作品成果。对本文的研究所做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本人完全意识到本申明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期：年月日 山西财经大学 学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保管、使用学位论文的规定，同意学校 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权山西财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数 据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于必威体育官网网址□，不必威体育官网网址□。在年解密后适用本授权书。（请在以上方框内打“√”） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期：年月日日期：年月日 1 绪论1.1 研究背景与意义1.1.1 研究背景房地产税收是针对土地及地表建筑物的所有、开发、转让持有而征收的一种税。房地产 税收即能影响房屋的供给量与需求量，又对二手房交易市场有巨大影响，是调节房价的一个 有效杠杆，是国家宏观调控的重要手段之一。改革开放以来，国家有计划分步骤地对房地产 税收体系进行了一系列的改革与规范。经过实践与探索，取得了突破性进展，同时也为进一 步深化改革积累了宝贵的经验。 但是，随着市场经济和房地产业的发展，我国房地产税收制度暴也露出了诸多问题。纵 观中国房地产市场的发展,国家对房地产市场的规范严重依赖于临时性的“行政”介入，即制 定临时性的扶持或抑制政策。特别是对房地产市场周期性价格波动的调控，缺乏系统性的长 效机制和稳定性的税收体系的支撑。随着市场化程度的不断深入与经济国际化趋势的加强， 我国现行的房地产税收政策已很难适应房地产市场的发展需求。这种不适应，具体表现为如 下几点: 第一，目前我国的房地产税收制度针对土地、房产及房地产开发商收缴的税种达 12 种之多。其中 6 个税种直接把房地产作为征税对象，分别是房产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、城市房地产税和契税；房地产开发商在经营过程中需要交纳 5 个税种，分 别是营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税，再加上教育费附加，可 谓名目繁杂。 第二，我国现行税收政策在房地产的开发环节及出售环节的税率偏高且税种交叉，并且 存在重复征税的问题；房地产开发环节的税费，包括土地出让金、土地使用费等的税负最重， 约占整个开发期间税费总额的 75%。在持有环节的税负较轻，有 3 种税收，而且税率是按房 产余值计征即在一次减除原值 10%—30%之后征收。这样的税收制度必然会加大开发建设成本， 迫使房地产开发商向银行贷款，在增加银行信贷压力的同时，无形中提高了购房门槛，从而 抑制住房消费，阻碍购房者从潜在需求向有效需求的转化的过程。 第三，我国现行房地产税税制规定的征税范围只包括城市、县城、建制镇和工矿区，税基狭窄。在房地产税收优惠政策方面，对自住房优惠幅度还是不大，虽然现在出台的‘限购 令’对投资型房产有一定的抑制作用，可效果不明显。 第四，我国现行房地产税制没有体现公平税负的原则，一方面采取了“内外有别、两套 税制并存”的政策，如我国对外商投资企业和内资企业分别运用《城市房地产税暂行条例》 和《中华人民共和国房产税暂行条例》两种管理办法。不符合国民待遇，另一方面，征收中 计税依据不合理，如在城市房地产税的征收中，有的是按照原值征收，有的按照租金的一定 比例征收，而原值的确定难以体现新旧房之间的资金时间差异。 1.1.2 研究的目的和意义从本质上来看，房地产税收与其他税赋一样，是一种政府部门利用国家政权力量将土地 财富或土地利用有关的财富由私人主体向公共主体的强制性转移。这与租金有所不同，因为 后者从本质上讲是房地产所有权在经济上的实现形式。房地产税收作为宏观调控的一种手段 有以下调控作用： 实施积极的房地产税收政策可以提高购房者的购买能力，进一步释放国内对房地产的“刚 性需求”，在一定时期内增加房屋需求量，从而调节需求市场。 房地产税收政策对房屋供给者也有影响，房地产税收优惠政策在释放国内房地产的“刚 性需求”与刺激消费者换购住房的同时，消耗了已有的房地产存量，那么房地产开发商就愿 意增加投资开发新房，同时税收优惠政策会刺激拥有多套住房者出售其房屋，增加二手房市 场的供给量，从而调节供给市场。 可见房地产税收政策可以在房屋的供给与需求两方面调节房地产市场，一个可行的房地 产税收政策可以调节房地产的供需矛盾，使房地产市场的发展更健康、和谐。 本文的研究目的是对我国现行房地产税收政策进行分析，研究其对房地产市场的