房地产项目投资时机选择的期权博弈评价模型及其应用分析-option game evaluation model for real estate project investment timing and its application analysis.docxVIP

1.1 研究背景与意义第一章 绪论作为国民经济的支柱产业，房地产业近年来始终保持着较高的发展速度，在推动国民经济发展中扮演着十分重要的角色。但同时，房地产行业也存在着较高的风险，在甄选投 资机会和制定投资策略时，必须十分谨慎，一旦项目投资失败，不但会给开发商造成巨大 的损失，还会给银行等金融机构带来很大风险，在一定程度上扰乱国民经济的正常发展。 传统的房地产项目投资评价方法是贴现现金流的方法，这种方法以项目的净现值是否大于 0 为依据，判断项目是否可行。这种方法简便容易操作，且具有一定的科学性，一直被沿 用至今。但近年来，越来越多的学者指出过来方法的弊端，由于这种方法在对项目进行评 估时没有考虑到项目管理本身的柔性特征，以及项目的未来收益是靠市场来决定的，我们 无法提前准确预测，因此，该方法在应用过程中遇到很多问题，有时甚至导致错误的决策。 而实物期权方法的出现，为解决这个问题提供了理论上的支撑。该方法能够比较全面地考 虑到项目未来收益的不确定性，以及管理的柔性，能够准确而客观的对项目价值进行评价， 是一种相对科学而合理的方法。但目前的研究一般只考虑了一个开发商所开发的项目中蕴 含的期权价值，没有考虑到竞争对手的因素，这与实际情况是不相符的。本文正是基于此， 在实物期权的基础上，引入了博弈论的方法，探讨了市场上多个开发商同时竞争时期权的 最优执行策略。长期以来，学术研究的热点一直集中在项目评估和投资决策的理论上。而选用不同的 评估方法对项目进行评估时，得出的结论就可能不一样，可见评估方法对项目执行策略选 择的重要性。笔者通过研究发现，项目的评估一般说来，项目的评估以及投资决策方法的 研究主要经历了三个时期：第一个时期是以贴现现金流方法为代表的传统评估方法。第二 个时期发展到期权定价模型，以及该方法从金融领域被扩展到实物投资领域后产生的实物 期权方法。第三个时期就是本文所研究的期权博弈方法，该方法结合了前面两种方法的优 点，是一种比较科学合理的评估方法。具体到房地产投资项目中来说，传统的贴现现金流方法（以及在此基础上衍生出的 IRR、NPV 等）应用较为广泛且一直沿用至今，这些方法简便易行，具有较强的可操作性， 在一定程度上以科学和量化的特点为项目决策提供了依据。但该方法本身的缺陷也不容忽 视，比如没有考虑到信息的不对称性和未来收益的不确定性等重要因素，而恰恰是这些因 素可能会导致房地产项目投资的失败。期权的理论与方法最早被应用在金融领域，由 Black 和 Scholes 等人提出，Cox、Ross 和 Rubinstein 加以扩展和完善。随着该方法的科学性和实用性不断被证明，其应用范围也 从金融领域延伸到了实物投资领域。这也就是“实物期权”（Real Options ）概念的产生过程。 实物期权是一种崭新的思维方式，也是一种客观的评价方法，它不断被应用到实物投资的 各个方面，当然也包括房地产项目投资。房地产企业在进行投资决策时，要考虑到项目中蕴含的不同类型的期权，以及这些期权的组合，因此实物期权理论对房地产项目投资决策产生的十分重要的影响。在整个决策过程中，实物期权理论把投资看作是一个随机过程， 这个过程受到多种不确定性因素的影响。该理论与传统的静态评价方法不同，它是以整个 投资过程为研究对象，考虑到不同阶段决策者所掌握的信息，充分发挥房地产项目的管理 弹性，更加灵活的对房地产项目价值进行评估。应用这种方法对房地产项目进行评价，能 够及时、准确、客观地把握投资机会，大大降低了投资的风险，从而最大化项目的收益。 该方法的出现，是房地产项目投资决策方法的一个重要里程碑。对博弈论的研究可以追溯到 19 世纪，甚至更早。对于博弈论的研究，开始于策墨洛 (Zermelo,1913)，波雷尔(Borel,1921)及冯·诺伊曼(von Neumann, 1928)，后来由冯·诺伊曼和 奥斯卡·摩根斯坦(von Neumann and Morgenstern，1944，1947)（《博弈论与经济行为》）首 次对其系统化和形式化（参照 Myerson, 1991）。随后约翰·福布斯·纳什(John Forbes Nash Jr., 1950, 1951)利用不动点定理证明了均衡点的存在，为博弈论的一般化奠定了坚实的基础。 直至《博弈圣经》的出现，该书区别于其他博弈论书籍的最大特点是，首次提出了国正论 等理论，对生活中的博弈行为进行了详细的阐述。该书最大的成就在于真正把博弈论这个 理论与人们的日常生活实践结合起来，使博弈论的应用变得越来越广泛，普通人也可以通 过阅读该书掌握博弈的行为和方法。可以说，《博弈圣经》的出现，是博弈理论发展历史 上的一个里程碑，标志着博弈论的思想真正深入到每一个人的日常行为中，直到今天，博 弈论已经发展成为一个系