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第一章：建设项目选择立项与土地获取阶段工作指南1、名称解释（1）土地所有权土地所有者在法律规定范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。在我国，土地所有权是国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地可以分为国有土地和集体土地两类。国有土地是指国家所有即全民所有的土地。国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地是指属于农村居民集体经济组织所有的土地。集体土地所有权是农村居民集体组织。（2）土地使用权土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可以申请续用，经批准请地价后可以继续使用。（3）土地使用权出让 土地使用权出让是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。 通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受到法律保护。（4）协议出让国有土地使用权 协议出让国有土地使用权是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（5）招标出让国有土地使用权 招标出让国有土地权是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或招标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 招标出让的一般程序有招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。目前，招标是土地使用权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜。投标人中标后获得其土地使用权。（6）拍卖出让国有土地使用权 拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 拍卖的一般程序是：出让人发出拍卖公告，将土地使用权拍卖事宜向社会公布；竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍卖方式向拍卖人做出应价；签约，应价高者与出让人签订土地使用权出让合同；履约，受让人交付土地使用权出让金，出让人向受让人交付土地，并领取土地使用权证书，获得土地使用权。（7）挂牌出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。（8）土地使用权划拨土地使用权划拨，是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。土地使用权划拨是计划经济的产物，其逐渐的被土地使用权出让或转让所取代。划拨土地使用权的范围包括国家机关用地和军事用地，城市基础设施和公用事业用地，国家重点扶贫的能源、交通、水利等项目用地，经济适用住房项目建设用地，法律、行政法规规定的其他用地。（9）生地 生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。（10）毛地 毛地主要是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。（11）熟地熟地是指已完成市政基础设施建设的土地，达到三通一平或七通一平施工条件的土地。（12）三通一平三通一平是指水通、电通、路通和场地平整。（13）七通一平七通一平是指水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。（14）宗地宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107—24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。宗地是被权属界址线所封闭的地块。通常，一宗地是一个权利人所拥有或使用的一个地块。一个权利人拥有或使用不相联的几个地块时，则每一地块应分别划分宗地。 （15）宗地图宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。宗地图属