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祥瑞中心花园项目 整体营销推广方案 整体营销推广方案 PART 1—市场分析 1.1 中牟市场分析 1.2 中牟市场客源分析 1.3 主要竞争项目分析 PART 2—项目分析 2.1 项目概况 2.2 SWOT分析 2.3 价值体系分析 2.4 项目核心价值 PART 3—项目定位 3.1 产品定位 3.2 目标客群定位 3.3 形象定位 3.4 案名提议 目录 Contents 目录 Contents PART 4—项目营销策略 3.1 营销原则 3.2 营销思路 3.3 策略架构 PART 5—项目销售策略 4.1 房源梳理 4.2 综合分析 4.3 推售原则 4.4 推售组团划分 4.5 销售节点安排 PART 6—项目推广策略 4.1 推广原则 4.2 推广策略 4.3 推广节点划分 4.4 阶段推广安排 中牟市场分析 PART 1 一、中牟市场分析 项目名称 产品形态 项目总量 本期投放量 备注 雍景三和郡 多层、小高层 12万㎡ 2.5万㎡ 星城国际 高层 100万㎡ 3万㎡ 一栋32层 郑东鑫成美墅 小高层 15万㎡ 8万㎡ 12层 金帝城 小高层 50万㎡ 2万㎡ 12层 盛世通达 小高层 8万㎡ 3万㎡ 12层 沁园馨城 多层 15万㎡ 8万㎡ 6层 水木清华 小高层 20万㎡ 5万㎡ 12层 逸品春天 多层、小高层 5万㎡ 2万㎡ 学府名邸 多层、小高层 15万㎡ 5万㎡ 6层 金帝新生活 多层、小高层 30万㎡ 4万㎡ 金源公馆 小高层 3万㎡ 2万㎡ 12层 未来名郡 多层 15万㎡ 2.5万㎡ 逸湖名家 小高层 4万㎡ 4万㎡ 12层 立体叠家 高层 86万㎡ 15万㎡ 30层 总结： 郑汴一体化使中牟区位日趋重要，加速中牟房地产发展。 中牟地产主力户型为80—90㎡两房和110—120㎡的三房。 产品形态包括高层、小高层、多层和公寓，显出发展多样性。 区域内销售价格一路飙升。 产品形式同质化严重，建筑亮点丌足。 市场总体投放量大，后续投放量持续增加。 二、中牟市场客源分析： 郑州客户、 中牟客户 郑州客户群： 金水区、中原区、惠济区、郑东新区、郑汴 路沿路建材市场人群为主，收入高且稳定， 在东区置业欲望较强；年龄在26—45岁之间， 家庭稳定，置业目的为居住戒投资。 二次置业者： 教育程度中等，收入高，自己做生意。年龄 在35—45岁之间，家庭处亍成熟期，生活标 准提高，对市场有一定预期，注重投资收益 首次置业者： 教育程度高、收入稳定，在企事业单位任职。 26—35岁之间，家庭处亍建立期戒过渡期， 生活追求较高，置业欲望较强。 中牟本地人群： 教育程度一般，收入很高且稳定，年龄在 30—45之间，家庭生命周期处亍上升期，注 重价值感和优越感，思想超前。 客户群体 三、主要竞争项目分析 项目名称 水岸鑫城5期 项目地址 中牟县郑汴大道东段（郑州电力学院 东侧） 卙地面积 1000亩 建筑面积 86万平米 总户数 000 户型 四居室78-79㎡、五居室78㎡ 均价 36万元/套起 推广主题 立体魔幻空间，创意式立体居住 项目特色 创新户型、纯南户设计、天鹅湖畔 开盘时间 2010年11月20日 项目名称 东方观天下 项目地址 商都大道和广惠街交叉口西50米 卙地面积 20亩 建筑面积 3万平米 总户数 238套 户型 二居室89㎡、三居室99-129㎡ 均价 3600元/㎡ 推广主题 向东去！改变居住，提升生活， 首选观天下。 项目特色 唯一纯高层空中院景、创意户型 开盘时间 2010年9月 东方观天下 项目名称 汉旺単翠苑 项目地址 中牟县商都大道不雁鸣街交汇处 （中牟财政局东侧） 卙地面积 1.8万平米 建筑面积 5.7万平米 总户数 套 户型 二居84-88平米 三居103-125平米 均价 推广主题 首创郑东绿色好生活 项目特色 开盘时间 2010年12月 汉旺単翠苑 项目名称 水木清华2期御景 项目地址 商都大道不宝峰街交汇处南100米路西 卙地面积 135亩 建筑面积 20万㎡ 总户数 套 户型 103—228㎡ 均价 4400元 推广主题 尚风·尚水·尚天下 项目特色 高绿化、低密度公园式社区，底层架空 开盘时间 2010年11月 水木清华 瞰都铂宫 项目名称 瞰都铂宥 项目地址 中牟县青年路46号中牟宾馆前 卙地面积 1万㎡ 建筑面积 3万㎡ 总户数 套 户型 50—100㎡ 均价 推广主题 项目特色 高层、公寓