20141023贵州区域南山碧桂园营销策略汇报51p课件.ppt

贵州区域 南山碧桂园营销策略汇报 2014年10月23日 目录 第一章 市场分析与客户分析 第二章 货量组织与销售目标 第三章 价格策略 第四章 推广策略 第五章 拓客计划 第六章 营销新举措 第七章 营销本阶段的重点工作 第一章 市场分析与客户分析 一、市场分析 经济：毕节是贵州省下辖的地级市，综合实力居全省第三位，13年全GDP为1041亿元，其中七星关区215亿元，占全市GDP总额的20%，经济总量位列毕节市县级第一。 人口：毕节市全市人口数量870.57万人，为全省第一，城镇人口275.7万人，其中七星关区占城镇人口的43.02%，是城镇化发展最快的城市。 产业： (1)煤炭 (2)电力（含新能源） (3)烟草 (4)制造(货车、电器）(5)建材（水泥） 　 (6)化工 (7)白酒 贵州省 毕节市 区位：项目地处七星关区西南部，位于南山之上，紧邻南山公园，俯瞰全城之势。 距离：经南山大道（盘山公路）2分钟畅达主城，3分钟可抵毕节市政府。 板块：位于七星关区南部新城商圈板块，目前主要竞品拓海中央公园、招商城市花园在此区域，其中央公园为毕节市首家拥有别墅产品的项目。 竞品 利好配套 二、区位分析 2018-5-31 项目名称 产品 价格 拓海中央公园 联排别墅 叠拼别墅 联排：8000元/㎡ 叠拼：6000-7000元/㎡ 招商城市花园 高层 77-140㎡ 毛坯： 3800-4300元/㎡ 碧阳国际 高层 85-125㎡ 毛坯：3200元/㎡ 博泰仕府领地 高层 100-150㎡ 毛坯：3700元/㎡ 兰乔圣菲 高层 89-170㎡ 毛坯：4700元/㎡ 小结： 毕节房地产市场商品房存量面积约135万㎡，其中以高层洋房为主面积段在77-170㎡，均价在3600元/㎡左右，别墅主要为联排及叠拼产品，暂未推向市场。 三、竞品分析 洋房客户：以改善及少数首次置业客户为主，主要为30-45岁之间各行业私营业主和部分退休干，其次是城区及周边区县公务员，年龄大都在30岁左右。 兴趣与特征 1、重视自己企业的发展和自身交际面的扩充2、有一定社交圈子，有社会地位，体面3、好面子，追求高端享受 4、事业心强，工作忙5、支付能力与日俱增 置业驱动因素 1、已多次置业为主，更追求居住品质2、选择邻居，和同层次人居住3、需要生活的更安全，更多的安保服务4、希望软性的服务提升自身的尊贵（毕节各行业服务理念较差）5、有投资眼光，懂得城市发展带来的利益 别墅客户：以改善型自住客户为主，客户来源主要为城区及周边区县矿主、企业高管及私营业主等高收入人群为主，年龄大都在40岁以上，其次的是30-40岁之间。（七星关区老城改造工程中衍生大量拆迁户，且都已获赔巨额现款，购买力极强） 四、客户分析 2018-5-31 五、客户分布区域 目标市场： 主要、重点市场：七星关区，市中心区及沙县、黔西县经济发展较好的区域； 二级市场：毕节市中心区外周边县城镇客户。 三级市场：距离毕节较近的云南省镇雄镇，该镇经济发展良好，且只在行政上与云南省联系，人们地域归属感上属于毕节地区。 补充市场：其他乡镇客户。 第二章 货量组织及销售计划 一、项目总规划 产品 型号 新命名 户型面积 预估总套数 预估总幢数 其中示范区套数 其中示范区幢数 其中货量区套数 其中货量区栋数 超豪 G213T POO1T 818 2 1 2 1 - - G215T B002T 388 8 4 2 1 6 3 G216T P003 485 6 3 2 1 4 2 超豪小计 　 - 16 8 6 3 10 5 双拼 G171T B005T 244 62 31 4 2 64 32 G165T B006T 257 60 30 2 1 58 29 G115 B033 174 26 13 4 2 22 11 双拼小计 　 - 148 77 10 5 144 72 多层 Y099 - 220 12 1 - - 12 1 J622b6 Y006 138 54 4.5 6 1 48 4 J621b6 Y005 160 90 7.5 6 84 7 洋房小计 　 - 156 13 12 1 144 12 纯住宅合计 　 - 320 98 28 9 298 89 商铺（底商+商业街） 　 4554 - - - 1 　 　 二、货量组织 第三章 价格策略 经过营销团队前期市场调查，对市场客户群体的调查进行了相关的数据分析，情况如下： 住宅面积的分析 面积段 200㎡以下 200-250㎡ 250-300㎡ 30