2009年天勤汉正一街商铺营销推广执行报告课件.ppt

九、项目当前存在的关键问题（1）： 问题一：项目整体导视系统不足 百皕建议： A：外部——在长丰大道、解放大道设置醒目的导视标牌、道旗。 B：内部——1）设计并制作用于导视的营销中心导视牌。 2）外街及内街的商铺提示性标牌。 问题二：项目现场形象欠佳，细节方面不足 百皕建议： A：道路——道路上常有堆砌物，工程车辆，搬运车辆。建议商铺前道路严禁堆积物品，商铺前装修材料可以放室内或及时运走，不至破坏外部整体形象。另外，建议商铺内居住的施工人员尽快搬出，提升项目的商业形象。 B：营销中心——营销中心建议全新包装，门头设计制作，展板、销控表、单张等销售所需要道具的完善。 C：其它——商业街裸露，黄泥土裸露可见，给人一种荒凉，不注重细节的感觉。建议做些包装，提高项目的品牌形象。 大众媒体：集中报纸硬广、户外、网络、车身广告等大众媒体的投入，迅速树立项目品牌形象。 小众媒体：充分运用短信群发、夹报、DM、公交显示屏、电台等费用低、针对性更强的渠道，对目标客户形成精确制导的宣传。根据天勤汉正一街特性，其目标消费群包含自用客户和投资客户，以中青年人为主。如仅通过一种媒体的传播，无法达到立体的宣传效果。因此，对本案的媒介选择及推广建议采取整体传播策略。 一、现场包装建议 1、商业街沿街道路示意 2、商业街前廊示意 3、商业街营销中心示意 二、广告设计视觉表现 1、现场包装 2、海报 4、报纸广告 第一阶段 从商业产品的整体定位和项目建筑特点及产品划分现状，可以确定项目是以销售商铺作为实现项目利润的主要途径，招商工作只是为了更好的实现项目的销售，实现更高的利润价值。 目前，项目知名度和来访量都不高，而以销售为主的商业租售方式和无后期运营管理的操作模式下，对真正商业投资者的购买信心不能起到正向的促进，同时也不利于提升客户群体对项目的预期销售价格。 2、销售为主，招商为辅 在这种操作现状下，更多的只能加强全面、有效的宣传推广，以增强客户群体对项目的认识，增强对商业价值的认可，以促进最终销售完成。 二、整体营销策略（2）： 3、直接销售为主，返租销售为辅 本项目大多数商铺可采用有针对性优惠促销的方式进行直接销售，但部分面积较大、总价较高的铺位，则需要需要更有针对性的销售方式以吸引客户，返租销售是目前市场经常采用且较为有效的促销方式，本项目中特定的少量单位，可采用返租销售的形式对部分特定产品（内街、进深较大商铺）进行销售。 在项目确定的招商销售策略下，依然以对客户的直接销售为主，间接销售为辅。 二、整体营销策略（3）： 3-1、三年返租与五年返租的综合比较： 三年返租 优势： 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位； 保证住宅开发期内商业形象的统一； 帮业主监守三年守业期，既能坚定投资者信心，又能在三年后卸下返租包袱； 价格适中，能为投资者所接受。 劣势： 前期投入招商费用较大； 承担前三年的返租补贴； 五年返租 优势： 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位； 保证住宅开发期内商业形象的统一； 给投资者坚定信心。 劣势： 前期投入招商费用较大； 为确保发展商保底收益，价格被迫拉高，销售难度大； 承受返租年限长，压力大。 为了保证商铺后期的持续热销，社区商业需要保留高标准、高品质商户来确保项目的形象，所以社区内商业在前期必须统一招商、统一经营，即销售时需要采取返租销售。 权衡风险与收益利弊，建议销售策略采用三年返租销售，三年时间既能满足开发期需要，又能有效规避三年后的风险责任。 在上述各类销售策略形成收益的测算中发现，在目前市场状况下，返租年限越长，其所承担的返租压力越大，而且产生的最终实际销售收益越低。 3-1、三年返租与五年返租的综合比较： 3-2、一次性返租和每年返租的比较： 三年返租销售的方式可采取一次性返租三年和每年返租，从长期来 看，两者的收益、风险是一致的，但销售时严重影响其所产生的现金流情况、销售速度及销售客户层面。现金流影响情况如下： 单位：元/㎡ 销售策略 三年返租 一次性返三年 每年返租 销售收益 返租支出 实际销售收益 销售收益 返租支出 实际销售收益 销售单价 12000 —— —— 12000 —— —— 即时销售款 9840 —— —— 12000 —— —— 第一年 —— 0 9840 —— 720 11280 第二年 —— 0 9840 —— 720 10560 第三年 —— 0 9840 —— 720 9840 合计/累计 9840 2160 9840 160