2008万有引力中铁长阳洋房项目课件.ppt

唯一不变的是改变 发展势头迅猛的中国房地产业首次迎来第一个拐点。 市场不可预知因素之多，使市场观望情绪严重！ 此刻开发商比拼的是快速的销售节奏来保障稳定的资金链。 而本案17万平米的体量，也决定了本案是一个以快打快的速销型项目。 一年半：1806套，回款13个亿 08、09年，本案关键的两年 预计在售的18个月里，1800套纯洋房产品，在现在的市场环境下，每月100套的销售奇迹如何营造？ 不做第一，就做唯一 对于同类产品中，第一品牌（万科/龙湖）/产品（星河湾）的趋之若鹜，是人们购房优先选择的惯性。 而唯一类产品，找到其唯一性，本身就是该产品类的第一和标杆，以及划分出广阔的消费群体。 品牌形象建设方向 既是第一，也有唯一 从形象上树立京西洋房领袖地位 能立刻区隔于其他洋房项目的产品利益点 极具煽动力的景观类洋房的代表作 本案将被打造成为 北京洋房居住史上的重大里程碑 京西：新城崛起 伴随着市内土地供应量减少，房价的急剧攀升。 08年地产市场五环内几乎没有均价一万二以下的楼盘。 导致大量市内上班人群不得已走出，开始选择靠近市区的新城项目。 一时间，北京西南五环外烽烟四起，各大新城纷纷崛起。 房山—区域热点，价值洼地 2002年起，随着绿地、首创、 汇金、核工业集团、天恒等品牌地产及大型集团的进驻，房地产的开发水平得到飞速提升。产品层次的多元化得到延伸。阎村、窦店、长阳、良乡成为区域市场开发的重点。而距离市区最近的房山大门—长阳，更以大盘的入市成为房山市场竞争强度最大的地区之一。 相比于周边的新城（通州、顺义、亦庄、大兴等），房山区的在售项目价格一般相差在2000元以上，成为发展新城中的价值洼地。由于与距离西三环20公里的超短距及京石高速的便捷动线联络，成为北京西区工作人士的最佳住区选择。 随着S5线的规划通过，与9号线的直接连接，将使房山与中心城区的联系更为紧密，区域生态居住价值将得到完美释放。区域市场发展的空间将进一步放大。 房山区域价值形象的提升，将大大促进区域地产市场的 良性发展。长阳镇的门户地利将获得绝佳的先天发展优势。 区域内项目对比 房山盘还是北京盘？ 西南离市区最近的新城。 众多开发商集中的焦点区域。 集交通、绿化、居住等多种利好为一体的地方。 但长阳给市内的整体形象仍然参差不齐，而且该区域缺乏一个能提升整体区域形象的代表作楼盘 结论：长阳未熟 区域内竞争/产品类型 谁在为洋房买单？ 区域内离我们最近的碧桂园2期梧仗爱街区、加州水郡都是高层为主。 长阳镇，乃至整个房山地区，洋房类产品都是非常稀缺的。 所以我们是区别于长阳乃至房山区域本身，立足于北京西的洋房项目。 那么，谁在位洋房买单？ 客群：北京西和西北京 周边大型企事业单位购买力汇整 主力户型及对应人群 两个户型的客户有明显的需求差异 主动型：30%的大户型对应的客群基本都是地缘性的升级客户或者是北京以西的外地进京客户，他们对房山区域比较认可，向往花园洋房生活。通常都不是首次置业。因为他们的年龄普遍是35-45岁，家庭结构比较复杂，因而对于产品的需求是能满足居住升级换代。 被动型：70%的小户型对应的客群多数是在北京西边的上班族群，并不完全对房山区域认同。那么我们怎么打动他们？及与之沟通。 横向对比：北京西南洋房一览 整个北京西洋房类唯一的70-90项目 北京西 极其稀缺的，主力户型为70-90小洋房项目 从市区内总价150万到近郊总价72万，总价相对减半的小洋房项目 能让人少用10年的资金积累，提前10年居住的小洋房项目 一个能打破时下住洋房是40岁以上的人的特权的思路的项目 一个洋房类的里程碑项目。 强势利益点1：小洋房 在产品上，我们找到一个 小 这显然不足以成为产品完全的“根”，检索产品，继续寻找 深挖产品——规划布局 强势利益点2：户户朝景，双向景观 社区内楼体以U字型建筑回廊和二字型建筑布局为主，楼体进深11米，楼间距10米（按效果图户型图估算） 采用这样的建筑布局能充分照顾到每户的双向景观的开阔性，最多能达到90%左右（U字型建筑拐角处无法做到） 6维立体叠景 强势利益点3：叠景，移步换景 由于社区水景，社区水系，绿植小品、中央雕塑、坡地景观带、四周原生树林6大景观体系所构建的6维立体景观模式。 将给入住者带来极大的休闲身心感受。 外部原生绿树和内部社区景观叫相呼应。 强势利益点3：叠景，移步换景 我们对长阳项目的理解 案名推导部分 其他表现 其他表现 案名阐述部分 其他表现 其他表现 slogan部分 其他表现 其他表现 溯源季 2008.10.1-2009.2.28 营销主题： 起源于1806年的北京洋房变迁史 阶段任务：悬念式事件营销/引发关注 公关活动（PR） 四个穿风衣的女人 临街多层包楼事