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汇率变动对房地产价格影响理论与实证分析 　　中图分类号：F822 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）03-049-01 　　摘 要 本文阐述了汇率通过投资途径、消费途径和产出途径三种途径来影响利率，从而间接的影响房地产市场。并通过向量误差修正模型的实证分析，得出了目前汇率变动使得人们对人民币预期作出判断来指引资本流向的投资途径对我国房地产市场产生影响的结论。 　　关键词 汇率 利率 房地产 VAR模型 脉冲响应 　　 　　人民币的升升不息和我国房地产价格的不断攀升也成为中国经济领域的热点话题。自2005年人民币汇率机制改革以来，人民币一直处于升值状态，随着房地产投资行为的日益国际化，不少国际投资者瞄向了我国的房地产业而为寻求人民币升值汇兑和房价升值的双重收益。我国对房地产市场采取多项政策措施，但房价仍然在持续上涨。 　　一、汇率对房地产价格的影响途径 　　房??产作为一种特殊的商品，既可用于消费又可用来投资。周京奎认为房地产的预期价格由房产所有者从物业使用中获得的收益以及从预期价格变动引起的资本收益的增减两部分组成： 　　其中P是房地产价格，Pm是房地产作为消费品使用时房地产价格， 是作为投资品而获得的资本增值收益的现值。若D为每期房地产的收益，r为利率，那么房地产资本收益的现值可表示为： 　　房地产价格与利率成反比关系。这是由于当投资者持有房子时，持有成本主要为抵押贷款的利息。当利率提高时，持有成本将上升，对房地产的投资需求量减少，房地产价格下降。 　　汇率变化对我国房价的影响，主要是通过利率起中间作用。汇率和利率之间的关系很复杂，汇率主要是通过投资、消费和产出三个途径对利率产生影响进而对房价产生间接的影响。 　　（一）投资途径 　　汇率在投资途径传导是通过对汇率变动的预期的判断来指引资金的流动，影响房地产市场。在长期预期外汇市场完全自由的浮动汇率制度下调整，而短期的预期是在固定汇率制度下的调整的。虽然汇率预期不一样，但最终汇率与利率都是负相关。 　　1．长期预期 　　非抛补利率平价理论，若E（e）未来的预期汇率e为即期汇率，id为本国的利率，if为外国的利率， ，在汇率上升，偏高于均衡汇率时，人们会有汇率最终回归到均衡汇率从而人民币升值的预期，大量的资本流入国内，政府为了稳定汇率，在外汇市场上抛售本币，本币供给量增多从而本国利率下降。即利率与汇率负相关。 　　2．短期预期 　　在短期里，在汇率下降，投资者对人民币存有继续升值的预期，导致大量的资本流入国内，短期资本的流入使得对本国的货币需求量增大，本国货币供给量不变，货币的需求相对货币供给增多了，使得利率上升。 　　（二）消费途径 　　汇率在消费途径上的传导是通过对物价来影响人们对利率的感受，是一个中长期的传导路径。汇率与利率成正相关。 　　利率存在着一定粘性，假设投资者存在货币幻觉，用名义利率代替实际利率。由费雪理论：名义利率=实际利率+预期通货膨胀率。当汇率上升，进口商品价格上升，原材料需进口的商品价格上涨从而引发成本推动型的通货膨胀。另一方面，本币贬值，出口增多，国内的商品供不应求，也会产生需求型的通货膨胀。在存在通货膨胀的条件下，名义利率上升。 　　（三）产出途径 　　汇率通过产出途径传导通过货品市场，货币市场以及国际收支的IS-LM-BP模???来实现，是长期传导过程。汇率与利率正相关。 　　在固定汇率制度下，BP是不能移动的，本币贬值时，减少本币供给量，LM向左上方移，出口增多产出增多，投资需求的增加，使得IS向右上方移，三线相交于一点达到均衡，利率上升。在浮动汇率制度下，汇率上升，出口增多，BP向下移动，出口增多产量增多使IS向右上方移动，最终三线到达均衡，利率上升。 　　综述上所述，汇率通过各种途径来影响利率间接影响房地产的价格。为了研究汇率与房地产之间的复杂关系，采用VAR模型。 　　二、实证分析 　　（一）样本的选择与数据说明 　　选择人民币对美元的汇率EX，全国银行间市场同业拆借30天平均利率R为利率指标，商品房价格指数HPI代表房价，上证综指SPI代表股票价格，CPI代表通货膨胀率。考虑数据的可得性，采用2005年7月到2009年12月的时间序列月度数据作为样本。在实证之前对数据采用X12进行季节调整和自然对数的变换。 　　（二）平稳性检验 　　运用ADF单位根检验方法对时间序列进行平稳性检验，结果显示，变量在5%的显著水平下是非平稳的，但变量的一阶差分在5%的显著水平下是平稳的。可对变量进行协整检验，进而建立VEC模型。 　　（三）协整关系检验 　　对向量 =（lnHPI，lnCPI，lnEX，r）采用不带常数项和趋势项的形式进行检验，经检验知，在5%的显著水平下，无