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我国房地产市场价格虚高的成因及治理 摘　要:本文认为,当前我国房地产市场价格虚高,是因为大量社会游资的投入及政府的纵容造成的,进而分析了房地产价格虚高带来的危害,并从保障房与租赁房、地方政府财源和房屋及土地交易平台等方面提出了政策建议。 关键词:房地产泡沫;　投机;　分税制;　地方政府　　 房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅,也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。住宅市场属于生活资料市场的一部分,非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品,因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房地产市场对于一个国家的经济发展有着重要的作用,它能影响到许多行业和产业,对国民经济的运行有重要影响。近年来我国房地产市场发展迅猛,房价节节攀高。价格虚高也越来越明显。这一现象的产生及原因有中国市场独有的特点。因此,研究中国房地产价格虚高的形成原因及解决对策,对于稳定中国宏观经济有重要的意义。 一、我国房地产市场特点 我国房地产市场的特点可从供给、需求和自身特殊性来阐述。 (一)从供给方面分析 1.量价齐升 目前中国的房地产市场不光价格上涨,销售量也在稳步提升。2009年比2008年楼市销量翻了一倍的城市有:厦门、杭州、天津、深圳、西安、武汉、北京、广州、成都和长沙。其中杭州翻了两倍,厦门更是翻了三倍之多。房地产企业也越来越多,规模越来越大。这一点从每年新增房屋的数量上也能反映出来。1997-2008年中国房地产市场年施工房屋面积和年竣工房屋面积。可以看出,每年新增开发的项目越来越多,增加速度越来越快;相比之下,竣工房屋的上涨则相对稳定。这也从一个侧面反映出目前我国房地产市场的过热情景。 2.房屋供给表里不一 从近年来房屋开发数据上看,我国每年商品房施工面积和竣工面积都大幅增长,而人口增长速度远远不及此。因此,从表面上看,似乎房地产市场供大于求,房价应该会逐渐下跌。但房地产商在这段时间主要采取“捂盘”的办法,即暂缓出售已竣工的楼盘,从而造成市场供求减少的假象。政府发现这一点并出台相关措施后,房地产转而采用“囤地”的办法,即无限拖延施工时间。而这期间的施工费用对于前段时间赚得盆满钵盈的房地产商来说可谓是九牛一毛,因此房地产市场能够保持持续的高温。 (二)从需求方面分析 1.我国的人口结构变化趋势影响房价预期　　 未来中国人口比重将发生重大变化,对房地产市场会有不小的冲击。以小学为例, 2008年与1996年相比,全国小学数量从64. 6万所减少到30. 09万所,减少了34. 51万所,即53. 4%;招生人数也从2524. 66万人下降到1695. 72万人,减少了828. 94万人;在校生从1996年的13615万人,下降到2008年的10331. 51万人,减少3283.49万人。小学生数量及小学学校的快速减少,是我国计划生育政策的必然结果,这意味着,我国的人口结构正在发生在巨大变化。　　 近年来,我国0-14岁人口占总人口的比重逐年降低,从1995年的26. 6%下降至2008年的19%。这是计划生育政策施行的必然结果。我国实行计划生育政策后出生的孩子,正在逐渐成长为房屋主要需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期,而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响,并影响现实的房价。1980年后出生的独生子女一旦成家,将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时,独生子女结婚后,在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产,一套自住,其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。 (三)自身特殊性 1.房屋空置率很高 目前中国虽然表面上看,房屋销售形势大好,销售额逐年攀升。但与此同时,房屋空置率也逐年提高。数据显示, 2008年我国房地产市场商品房空置1-3年房屋面积为6602. 8万平方米,其中住宅占了一半,为3458. 7万平方米;而全国商品房空置3年以上面积为1505. 5万平方米,住宅为486. 16万平方米。这与每年施工面积和竣工面积相比,是一个很大的比例。这一现象说明很多人买房不是为了居住,而是一种投资行为。换句话说,是为了房屋的升值潜力。因此,这会进一步促进过热的房地产市场持续升温,加大房地产泡沫。房屋大量闲置不光会造成资源的浪费,而且会造成表面上的需求增加,促进投资的旺盛,进一步拉升房价。 2.政策效应乏力 我国中央政府先后发布了几个有关房地产市场的文件都没有起到应有的效果。我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地